Vergadering van 27 februari 2018

GOEDKEURING ONTWERPVERSLAG 17 OKTOBER 2017

Toelichting

Op de vergadering van 17 oktober 2017 werden volgende punten besproken:

•         Ruimtelijk uitvoeringsplan meergezinswoningen

•         Verkaveling Eksterenberg

•         Stedenbouwkundige aanvraag Fr. Dottermansstraat 33

•         Varia

º         goedkeuring ruimtelijk uitvoeringsplan 'Sportpark Verona'

º         aanstelling bvba Creosum voor de ontwikkeling van het voetbalveld Bertem + perceel Dorpsplein

º         stand van zaken verkaveling Nubrix Korbeek-Dijle

Advies

Het verslag wordt zonder opmerkingen goedgekeurd.

Vergadering van 27 februari 2018

STEDENBOUWKUNDIGE AANVRAAG- DORPSPLEIN LEEFDAAL

Toelichting

Het project omvat het bouwen van een meergezinswoning met 22 appartementen
(4 eenslaapkamerappartementen, 15 tweeslaapkamerappartementen en 3 drieslaapkamerappartementen), een handel- of kantoorruimte en een horeca-faciliteit langsheen het dorpsplein van Leefdaal.

Het gebouw bestaat uit een L-vormig volume dat de achtergrens vormt voor het plein en de parking (kort parkeren) dat op de hoek van de Dorpstraat en de Neerijse steenweg gelegen is. Achteraan het gebouw voorziet de gemeente een parking voor lang parkeren.

Er is een groot hoogteverschil tussen de achtergelegen parking voor langdurig parkeren en de parking voor kort parkeren voor het gebouw. Hierdoor zit het gebouw op gelijkvloers achteraan deels in de grond. Er wordt een publieke voetgangers-doorgang gecreëerd tussen de twee parkings d.m.v. een passerel en een publieke buitentrap vanop het gelijkvloers.

Het gebouw is volledig onderkelderd, deels met ondergrondse inname onder gemeentelijk grondgebied ter hoogte van de parking. Deze onderkeldering garandeert de nodige parkeerplaatsen voor het project conform met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening voor het aanleggen van parkeerplaatsen en fietsenstallingen buiten de openbare weg. De water- en septische opvangputten worden mee uitgewerkt in het keldervolume omdat het bebouwde gedeelte bijna volledig omgeven is door openbaar domein. Verder herbergt de kelder nog de individuele bergingen per appartement, staanplaatsen voor fietsen, technische bergingen en de nodige circulatieruimte horizontaal en vertikaal.

Op het gelijkvloers bevindt zich het horeca-gedeelte aan de zijde van de kerk en de Dorpstraat. De horeca voorziening heeft toegangen aan twee zijden van het gebouw. Een achterinkom voor de uitbaters en een toegang voor klanten vooraan. Bij de pleininrichting zal er rekening gehouden worden met de mogelijkheid om een terras op het plein te maken. Ter hoogte van de Neerijse steenweg wordt een kantoor- of handelsruimte voorzien. Zij is enkel toegankelijk via de pleinzijde aangezien aan de achterzijde de inrit naar de langdurige parking al een heel stuk hoger gelegen is dan de vloerpas van deze ruimte.

Het volume is een stuk achteruit getrokken t.o.v. de rooilijn om beter zicht te hebben op de straat bij het verlaten van de langdurige parking.

Op het gelijkvloers worden er nog 3 appartementen voorzien, elk met een tuintje, welke hun toegang allemaal aan de pleinzijde hebben. Aan de tuinzijde zitten ze ingegraven in de heuvel.

Op de eerste verdieping worden er 8 appartementen voorzien. Elk appartement heeft of een inpandig of een uitkragend terras.

De tweede verdieping is nagenoeg gelijkaardig aan de eerste verdieping. Ook hier worden 8 appartementen voorzien die vooral naar de pleinzijde georiënteerd zijn om de inkijk naar de woningen van de Neerijsesteenweg zo laag mogelijk te houden. 1 appartement heeft zijn leefruimte en terras zuid-oost gericht maar hier krijgt het balkon een volle borstwering op hoogte zodat de inkijk naar beneden minimaal mogelijk is.

Op de dakverdieping worden 3 appartementen voorzien. Deze zijn aan alle zijden teruggetrokken t.o.v de 2de verdieping. Ook hier weer zijn de leefruimtes van deze appartementen zo georiënteerd dat ze zo weinig mogelijk de privacy van de omliggende bebouwing schaden.

Een deel van de daken zullen als groendak uitgevoerd worden.

Bespreking

Schepen Marc Morris geeft een uitgebreide en volledige historiek van het project aan de hand van de geprojecteerde dossierstukken met onder andere aandacht voor volgende elementen:

•         het dossier is er gekomen na (zeer) lange onderhandelingen die het gevolg zijn van de verschillende partijen in het dossier, de verdeling en aankoop van de privé-eigendommen, de realisatie van de ondergrondse parking van het project met ondergrondse inname, de aanleg van het Dorpsplein enz......

º         er zijn bijvoorbeeld 3 notarissen bezig met de juridisch correcte uitwerking van de verschillende de dossiers (de eigenaar, de ontwikkelaar en de gemeente)

•         jaren gelegen werd door IL een studie opgemaakt voor de herinrichting van het Dorpsplein en de omgeving (kerkhof)

•         na de heraanleg van het Dorpsplein zal er in het centrum van Leefdaal nood zijn aan ruimte voor langparkeren en kortparkeren

•         een gedeelte van de projectgrond en te verwerven perceel lag in een goedgekeurde en niet vervallen verkaveling. Na onderhandeling hebben de eigenaars van deze verkaveling verzaakt aan deze verkavelingsvergunnning waardoor de bepalingen van het gewestplan Leuven terug volledig kunnen gevolgd worden (woongebied)

•         de heraanleg van het dorpsplein werd principieel goedgekeurd door de gemeenteraad van 30 januari 2018

•         de beschrijving van het gebouw zelf:

º         zie toelichting

Opmerkingen, vragen en bespreking

Er zullen waarschijnlijk tussen de 35 en 40 parkeerplaatsen voor langparkeren gerealiseerd kunnen worden op de nieuwe parking waar iedereen zal kunnen parkeren. Verder zullen er zestien parkeerplaatsen voor kortparkeren voorzien worden op het Dorpsplein.

Op de vraag of de parking voor kortparkeren voor een deel kan ingericht worden als speelterrein voor kinderen wordt opgemerkt dat spelende kinderen langsheen de drukke Dorpstraat en de Neerijse steenweg gevaarlijk kan zijn. Het nieuwe Dorpsplein zal voorzien worden van een waterpartij en zitbanken. Een uitgewerkt speelplein is niet voorzien. De inrichting van het nieuwe Dorpsplein is voor een zeer groot gedeelte het gevolg van de opmerkingen/ suggesties die gemaakt werden door de inwoners op de infomarkt en die dan verder uitgewerkt werden. De gemeenteraad heeft het ontwerp eenparig principieel goedgekeurd.

De stelling dat enkel parkeerplaatsen voor andersvaliden nodig zijn op het dorpsplein en geen bijkomende parkeerplaatsen wordt door verschillende leden tegengesproken. Er zullen door de herinrichting van dit gedeelte van Leefdaal parkeerplaatsen verloren gaan langsheen de openbare weg en op het plein zelf (zie ook infomarkt).

Het gevaar bestaat dat de parkeerplaatsen zullen ingenomen worden door de klanten van de Carrefour. Vermits het om een openbare parking gaat is dit mogelijk. Wel is de Carrefour onderdeel van het project aan de overzijde van het Dorpsplein waardoor ook hier de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening betreffende het aanleggen van parkeerplaatsen en fietsenstallingen buiten de openbare weg van toepassing zal zijn.

Er moet nagedacht worden over de realisatie van een mobipunt op de nieuwe parking.

De toegang (of een toegang) moet voorzien worden ter hoogte van het plein. in dit ontwerp is deze toegang voorzien via een schuifdeur.

Het terras gaat vooral in de namiddag in de schaduw liggen. Het verschuiven van het terras is misschien aangewezen.

De suggestie of een gedeelte van het dak een invulling te geven (speelplein) wordt niet gevolgd.

De frituur zal verdwijnen. De concessie wordt niet verlengd.

Er moet nog een oplossing gezocht worden voor de glasbollen.

Een bankautomaat zou passen in deze omgeving.

De uitvoeringstermijn is nog onzeker en afhankelijk van veel factoren.

Advies

Gunstig, mits:

•         kinderen moeten kunnen spelen op het openbaar domein. De nodige ruimte voor kinderen en/of inwoners moet voorzien worden

•         de inkijk in woningen en tuinen langsheen de Dorpstraat is een aandachtspunt

Er wordt bijkomende verzocht de inrichtingen van het Dorpsplein (openbaar domein) te agenderen op de GECORO.

Vergadering van 27 februari 2018

RANDVOORWAARDEN VERKOOP VOETBALVELD BERTEM

Toelichting

In het strategisch meerjarenplan van de gemeente Bertem is de verkoop van een aantal gronden voorzien, waaronder:

•         het perceel op de hoek van het Gemeenteplein en de nieuwe straat Het Blok

•         het voetbalterrein in Bertem, tussen de Tervuursesteenweg en de Sint-Medardusstraat (voorheen "Rapid Bertem").

De gemeente heeft de betrokken percelen niet nodig voor de realisatie van haar eigen projecten of doelstellingen. De opbrengsten van de verkoop zullen worden gebruikt voor de financiering van nieuwe investeringsprojecten.

De ligging van beide percelen in het centrum van de deelgemeente Bertem maakt dat de stedenbouwkundige invulling in brede zin en de architecturale kwaliteit van de op te richten gebouwen zeer belangrijk zijn. Onder 'stedenbouwkundige invulling' horen niet alleen de strikt stedenbouwkundige normen zoals de inplanting, densiteit, bouwhoogte enz. maar ook de organisatie van de mobiliteit en de ontsluiting, de groen- en omgevingsaanleg, het parkeren, de publieke voorzieningen...

Het gemeentebestuur wil de architecturale en stedenbouwkundige invulling van beide percelen mee beoordelen. Er kan dus niet gewerkt worden met een klassieke openbare verkoop waarbij de hoogste bieder het perceel toegewezen krijgt. Een verkoop op basis van vooraf gekende verkoopsvoorwaarden, op basis van een transparante procedure en met een een openbare bekendmaking is dus noodzakelijk. Daarom wordt gewerkt met een leidraad voor de verkoop van de percelen, waarin de verkoopprocedure staat beschreven. De offertes zullen op basis van twee beoordelingscriteria beoordeeld worden: enerzijds de kwaliteit van het schetsontwerp en anderzijds de voorgestelde prijs voor de aankoop van de gronden.

Op 30 januari 2018 heeft de gemeenteraad de leidraad voor de verkoop van de sites Rapid Bertem en 't Blok goedgekeurd.

Bespreking

Schepen Marc Morris geeft de inleiding over dit dossier. De redenen van verkoop, de reden waarom en de werkwijze waarop deze voorschriften ontstaan zijn, eigenlijke voorwaarden, enz.

In het strategisch meerjarenplan van de gemeente Bertem is de verkoop van een aantal gronden voorzien, waaronder:

•         het voetbalterrein in Bertem, tussen de Tervuursesteenweg en de Sint-Medardusstraat (voorheen "Rapid Bertem")

•         het perceel op de hoek van het Gemeenteplein en de nieuwe straat Het Blok. Dit perceel werd eerder aangeboden maar is niet verkocht geraakt.

Voetbalveld

Om niet enkel het financiële aspect te laten spelen bij de verkoop van het voetbalveld waardoor men tot een overdreven maximalisatie van deze site zou komen, heeft het college geoordeeld dat dit kon voorkomen worden door het opnemen van stedenbouwkundige voorwaarden in het verkoopsdossier.

Het Studiebureau Creosum werd belast met het opmaken van deze studie. Een belangrijke voorwaarde die gesteld werd in de opdracht was dat de ontwikkeling van het voetbalveld de mogelijke invulling van de aanpalende ingesloten (bouw)percelen niet mocht hypothekeren. Ook zou de invulling een mogelijkheid kunnen bieden voor de bestaande verkeersproblemen in de Sint-Medardusstraat.

Uit deze studie werden twee soorten voorwaarden gedestilleerd:

•         randvoorwaarden (die vrij star zijn en zeer belangrijk in de beoordeling van de ingezonden voorstellen)

•         aandachtspunten (hebben een geringere impact bij het beoordelen van de ingezonden projecten maar genereren wel belangrijke pluspunten bij de beoordeling)

Deze voorwaarden worden overlopen en besproken.

Er wordt opgemerkt dat betaalbaar een rekbaar begrip is en of men dit begrip niet beter zou definiëren.

Het betrekken van de pastorietuin bij het project wordt als positief ervaren.
Op 5 maart 2018 wordt voor de omwonenden een infoavond georganiseerd.

Het Blok

Voorschriften RUP Centrum zijn van toepassing maar de voorschriften voor het parkeren werden verstrengd tot 1,5 tot 2 parkeerplaatsen per wooneenheid.

Advies

Gunstig.

Vergadering van 27 februari 2018

VARIA

Toelichting

•         Het ruimtelijk uitvoeringsplan 'Meergezinswoningen' werd op de gemeenteraad van 30 januari 2018 voorlopig aanvaard.

Het openbaar onderzoek start op 26 februari 2018.

Het bestuur organiseert een infovergadering in elke deelgemeente, telkens om 20 uur:

º         op 13 maart in de Vlieg-In in Leefdaal

º         op 15 maart in Ter Dijle in Korbeek-Dijle

º         op 22 maart in zaal De Vleugt in het gemeentehuis

•         Op 18 september 2017 heeft het studie- en landmeetburo Quadrant een verkavelingsaanvraag ingediend voor 4 loten op de Eksterenberg/Nollekensstraat.

Op 30 januari 2018 heeft de gemeenteraad de wegenis goedgekeurd en op 19 februari 2018 heeft het college de aanvraag goedgekeurd.

•         Op 21 september 2017 heeft Organo een digitale stedenbouwkundige aanvraag ingediend voor het bouwen van een meergezinswoning met 12 woonentiteiten in 3060 Bertem,

Fr. Dottermansstraat 33, sectie C nr 217 p.

Het college heeft op 18 december 2017 een weigering afgeleverd omdat er een terechte betwisting van het gebruik van de losweg is waardoor de gekozen toegang tot de voorziene parking niet mogelijk blijkt te zijn. Hierdoor is het ontwerp op planologisch vlak niet in overeenstemming met de bepalingen van het RUP Centrum dat minimum 1 parkeerplaats per woonentiteit oplegt.

Op 23 januari 2018 is de aanvrager in beroep gegaan bij de deputatie tegen de beslissing van het college.