Vergadering van 14 maart 2017
BESPREKING O.O. SPORTPARK VERONA
Toelichting
• Het college heeft op 22 juli 2015 het voorontwerp van RUP 'Sportpark Verona' goedgekeurd.
• Op 12 november 2015 vond de plenaire vergadering plaats.
• Op 3 augustus 2016 bezorgde de dienst milieueffectenrapportagebeheer van het departement LNE zijn beslissing dat het plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke negatieve milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER niet nodig is.
• Op 27 september 2016 heeft de gemeenteraad het RUP 'sportpark Verona' voorlopig vastgesteld.
• Van 7 november 2016 tot en met 6 januari 2017 werd een openbaar onderzoek georganiseerd.
Op 9 maart 2015 heeft de Gecoro kennis genomen van het ontwerp en geadviseerd om de nodige aandacht te besteden aan de groenbuffer ten opzichte van het Plateau van Duisburg.
Volgens artikel 2.2.14. §5 van de codex ruimtelijke ordening heeft de Gecoro de taak om alle adviezen en opmerkingen/bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek werden ingediend te bundelen en binnen de negentig dagen na het einde van het openbaar onderzoek gemotiveerd advies uit te brengen bij de gemeenteraad.
Bespreking
A. WEERGAVE EN BEHANDELING ADVIEZEN HOGERE OVERHEDEN
Advies van de deputatie van Vlaams-Brabant van 8 december 2016 inzake het openbaar onderzoek over het GRUP ‘Sportpark Verona’.
BESLUIT VAN DE DEPUTATIE VAN VLAAMS-BRABANT
BETREFT: Bertem - gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Sportpark Verona' -
openbaar onderzoek
1 GEGEVEN
De gemeente Bertem organiseert, in navolging van de plenaire vergadering van 12 november 2015, een openbaar onderzoek over het ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Sportpark Verona'.
De gemeenteraad van Bertem heeft in zitting van 27 september 2016 het ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Sportpark Verona' voorlopig vastgesteld. Het openbaar onderzoek loopt van 7 november 2016 tot en met 6 januari 2017. De deputatie wordt gevraagd haar advies uit te brengen.
Artikel 2.2.14 § 5 bepaalt dat dit advies integraal opgenomen dient te worden in het advies van de GECORO.
2. JURIDISCHE BASIS
Artikel 2.2.13 tot en met artikel 2.2.18 van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening.
Het besluit van de Vlaamse regering van 23 september 1997 houdende de definitieve
vaststelling van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en het besluit van de Vlaamse regering van 12 december 2003 en 17 december 2010 houdende de definitieve vaststelling van een herziening van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen.
Het provinciaal ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant, definitief vastgesteld door de provincieraad op 11 mei 2004 en het besluit van de provincieraad van 29 juni 2004 tot aanvulling van het besluit van 11 mei 2004, voor wat de toepassing betreft van artikel 188bis van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en het addendum inzake de actualisatie en de beperkte herziening van het ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant, definitief vastgesteld door de provincieraad op 19 juni 2012.
3. BESPREKING
Situering
Het plangebied bevindt zich in de gemeente Bertem, in vogelvlucht ongeveer op
2,5 km van het centrum van Leefdaal , 2,7 km van het centrum van Korbeek-Dijle en
1,5 km van het centrum van Bertem. Het maakt geen deel uit van een kern en ligt in het verlengde van een bestaand woonlint.
De contour omvat de bestaande site van de voetbalclub VC Leefdaal-Bertem, een zone ten westen hiervan voor de uitbouw van de gemeentelijke voorzieningen en een terrein ten oosten van de bestaande voetbalvelden, in functie van de noodzakelijke grondruil met De Watergroep.
Drie straten begrenzen het plangebied: de Dorpstraat, de Blokkenstraat en de Kerstraat.
Doelstelling
De gemeente wenst met het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan de realisatie van een cluster van outdoor en indoor sportaccommodatie in Leefdaal mogelijk te maken. Concreet moet het mogelijk worden om een nieuwe sporthal te bouwen en een bijkomend voetbalveld aan te leggen, naast de bestaande voetbalterreinen en -infrastructuur langs de Dorpstraat, nabij de grens tussen de deelgemeenten Bertem en Leefdaal.
Het initiële plan om in het gebied 'De Hoef’ sportinfrastructuur te ontwikkelen wordt verlaten omwille van de hoge investeringskost, de slechte bereikbaarheid en de mogelijke hinder voor de deelkern van Bertem.
Ten opzichte van het voorontwerp dat in plenaire vergadering werd voorgelegd, werden een aantal elementen toegevoegd en aangepast aan voorliggend ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Zo werd onder meer een uitgebreidere motivering en een afweging van alternatieve locaties toegevoegd, evenals een bespreking van de landbouwwaarden in het plangebied. Hiermee werd tegemoetgekomen aan een groot deel van de tijdens de plenaire vergadering geformuleerde opmerkingen. Een aantal bemerkingen verdienen echter nog bijkomende aandacht.
Relatie met het ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant (en addendum)
De gemeente Bertem maakt deel uit van de deelruimte Verdicht Netwerk, meer bepaald het subgebied 'Mechelen-Leuven-Brussel'. Als gebiedsgericht ontwikkelingsperspectief wordt hiervoor onder andere gesteld dat de bestaande open ruimte maximaal dient behouden te blijven. Het provinciebestuur wenst de openruimtefragmenten via een fijnmazig ecologisch netwerk onderling te verbinden. Door de open gebieden in de mate van het mogelijke een recreatief medegebruik te geven, worden de kansen op behoud ervan vergroot. Dit recreatieve medegebruik dient wel afgewogen te worden ten opzichte van de natuur- en landschappelijke waarden. In het betreffende subgebied staat wonen in een kwalitatieve woonomgeving centraal. Kleinschalige projecten dienen de integratie met het bestaande weefsel te versterken. De versnippering van de natuurlijke en agrarische structuur wordt tegengegaan om te komen tot een groot aaneengesloten natuur- of landbouwgeheel. Voorliggend plan neemt een onaangesneden deel van de open ruimte in. Door het voorzien van een bouwvrije 'open ruimte corridor' die dient ingericht te worden zodat deze een meerwaarde biedt voor de landschappelijke kwaliteit van het gebied wenst men tegemoet te komen aan het behoud van de open ruimte waarden.
Het ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant (en addendum) selecteert Bertem als hoofddorp. In het buitengebied zijn het de hoofddorpen die hoofdzakelijk de dynamiek (wonen, lokale bedrijvigheid, voorzieningen, administratieve dienstverlening) dienen op te nemen. Het wonen dient in het hoofddorp prioritair te worden gestimuleerd met aandacht voor de differentiatie van het woningaanbod. Lokale voorzieningen worden uitgebouwd ter optimalisering van het functioneren van het hoofddorp. De administratieve functies worden maximaal gebundeld.
Laagdynamische recreatie wordt met aandacht voor de ecologische aspecten versterkt en/of uitgebouwd. Een bundeling van verschillende lokale recreatieve functies wordt nagestreefd.
Leefdaal is geselecteerd als woonkern. De woonkernen staan in voor de opvang en het bundelen van de plaatselijke woonbehoeften. Het wonen is prioritair ten opzichte van andere functies. Een woonkern voorziet in de lokale basisbehoeften en indien deze ontbreken kunnen ze worden verweven met de woonfunctie. Enkel laagdynamische recreatieve activiteiten horen thuis in de woonkern.
De functies die onderwerp zijn van voorliggend ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk
uitvoeringsplan vereisen grootschalige bebouwing, functioneren op het niveau van de hele gemeente en zouden daarom bij voorkeur aansluitend bij het hoofddorp (Bertem) voorzien worden. Ze kunnen enkel in zeer uitzonderlijke gevallen en mits grondige motivering overwogen worden in een woonkern. De voorgestelde locatie behoort tot een uitloper van een woonlint tussen hoofddorp Bertem en woonkern Leefdaal. De voorgestelde ontwikkeling is niet kernversterkend. In de toelichtingsnota wordt evenwel gemotiveerd waarom andere mogelijke locaties binnen de kernen van Bertem of Leefdaal geen realiseerbare opties zijn. Om deze redenen kan de door de gemeente gemaakte afweging gevolgd worden.
Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Bertem
Eén van de concrete aandachtpunten in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is het optimaal gebruik van de ruimte in de kernen en de bebouwde omgeving. Functíes worden geconcentreerd en gebundeld in en nabij de kernen. Tegelijk moet de open ruimte gehandhaafd worden, waarbij een evenwicht tussen natuur en landbouw belangrijk is. Een grote toename van het wonen is uitgesloten, maar een beperkte groei kan en wordt opgevangen in de kernen. De voorzieningen in deze kernen dienen dan ook hierop afgestemd te zijn en desgevallend moeten ze verder uitgebouwd worden.
In de kernen van Bertem en Leefdaal wordt gezorgd voor een kwaliteitsvolle ontwikkeling met een goede vermenging van de functies wonen, werken, natuur, landschap en recreëren.
Daarnaast wordt ook gestreefd naar een bundeling van deze functies in de kernen. Daarbij gaat aandacht naar het afwerken van de kern. In elke kern wordt, rekening houdend met de draagkracht van de ruimte, gestreefd naar een menging van functies en activiteiten. Zo wordt er onder andere ook gestreefd naar het voorzien van recreatieve infrastructuur nabij de kern.
Nieuwe functies op gemeentelijk niveau worden bij voorkeur ingeplant in of aansluitend bij het hoofddorp Bertem. In tweede instantie kan gedacht worden aan locaties in of aansluitend bij de woonkern Leefdaal.
Zoals hoger aangehaald is voorliggend plan geen kernversterkende optie. Er wordt evenwel voldoende gemotiveerd waarom kernversterkende locaties niet realiseerbaar zijn voor voorgestelde ontwikkeling.
Voor de uitbouw van Bertem als recreatieve en toeristische long worden actieve recreatie en sociaal-culturele voorzieningen ingeplant in en aan de rand van de dorpskernen. De voorzieningen moeten verweven zijn met het bebouwd weefsel van de kernen. Zo zijn ze voor iedereen goed bereikbaar, sluiten ze aan bij de bestaande infrastructuur en kan er toch geprofiteerd worden van de nabije open ruimte. Infrastructuren voor sport en recreatie moeten zo veel mogelijk aansluiten op het bebouwde weefsel van de kernen van Bertem en Korbeek-Dijle en op de gehuchten Cooige en Sint-Verona. Bestaande concentraties van sport-, recreatie- en jeugdactiviteiten in of nabij de kernen en gehuchten kunnen worden bewaard, geoptimaliseerd of verder uitgebouwd worden. In het hoofddorp Bertem kan nieuwe infrastructuur voor sport-, recreatie en jeugdactiviteiten niet opgevangen worden bij de bestaande concentraties. Een nieuwe site, die alle recreatieve voorzieningen bundelt, wordt uitgebouwd in of nabij het hoofddorp. Ook grotere infrastructuren, die slechts eenmalig in de gemeente nodig zijn, worden in het hoofddorp gesitueerd. Maar tegelijk voorziet het structuurplan ook de mogelijkheid om hiervoor locaties in of aansluitend bij de woonkern Leefdaal te voorzien, indien mogelijke locaties in Bertem niet haalbaar of wenselijk zijn.
Voorgestelde planoptie betreft de uitbouw van een nieuwe voorziening op gemeentelijk niveau, wat volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan aansluitend bij het hoofddorp dient voorzien te worden, of bij Leefdaal indien mogelijke locaties in Bertem niet haalbaar of wenselijk zijn. Er werd in de toelichtingsnota echter aangetoond dat er onvoldoende mogelijkheden in Bertem en Leefdaal zijn voor dergelijke ontwikkeling. De realisatie van een nieuwe site, aansluitend bij een reeds bestaand voetbalterrein en grondwaterwinningsterrein past binnen het concept van een verdere bundeling van sportinfrastructuur en van infrastructuur van algemeen nut.
Als voorafname aan het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd een sectoraal bijzonder plan van aanleg opgemaakt waarbij de recreatieve ontwikkelingsmogelijkheden van een aantal sites in de gemeente werden bekeken. Het resultaat van dit onderzoek was voor de voorliggende site een beperkte intekening van een zone voor openlucht sportterreinen met hieraan complementaire gebouwen en parking. Recreatie op gemeentelijk niveau wordt geconcentreerd aan de Hoef. Binnen de toelichtingsnota van voorliggend plan wordt evenwel aangetoond dat onder meer de bereikbaarheid- en ontsluitingsmogelijkheden van site de Hoef niet gepast zijn voor de gewenste ontwikkeling.
Planopties
Ten opzichte van het voorontwerp van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan werd een afweging van locatiealternatieven opgenomen in de toelichtingsnota. Hierin wordt gemotiveerd waarom voorliggend plangebied de meest geschikte optie is voor het gewenst programma. Er kan ingestemd worden met de conclusies van de afweging.
Als aandachtspunt wenst het provinciebestuur mee te geven dat de betreffende site een sterk autogebonden locatie betreft, wat de toegankelijkheid en duurzame ontwikkeling beperkt. Het provinciebestuur raadt daarom aan om bij de ontwikkeling maximaal rekening te houden met het creëren van een goede bereikbaarheid voor trage weggebruikers.
Vormvereisten gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bevat een grafisch plan en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften, een toelichtingsnota, plannen met de feitelijke en juridische toestand, een register met de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een compensatie en een limitatieve lijst van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden. Ook de ontheffingsbeslissing 'onderzoek tot milieueffecten-
rapportage' werd toegevoegd.
Stedenbouwkundige voorschriften
Art.2 - Zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
Zoals eerder aangegeven is de omschrijving van de toegelaten activiteiten erg ruim. De ontwikkeling van een "sportcluster" wordt in de toelichtingnota gemotiveerd vanuit onder andere het bundelen van recreatieve infrastructuur. De voorschriften bieden echter geen garanties op een laagdynamische ontwikkeling in functie van gemeentelijke sportvoorzieningen, maar laten veel meer toe. De bestemmings-
voorschriften maken mogelijk dat op deze locatie ook andere (niet-sportgerelateerde) functies van openbaar nut kunnen ingericht worden, zoals culturele voorzieningen (die expliciet worden vernoemd in de toelichtingsnota) die zelfs door private ontwikkelaars kunnen opgericht worden. Dit is echter niet het opzet van het plan (dat de naam 'Sportpark Verona' meekreeg) en verschillende van dergelijke functies horen bij uitstek binnen de kern van het hoofddorp thuis.
Binnen art. 1 worden de bestemmingsvoorschriften wel veel concreter en gerichter omschreven.
Het provinciebestuur adviseert dit ook voor art. 2 te doen, om te vermijden dat op deze locatie functies worden gerealiseerd die de inrichting van optimale sportaccommodatie hypothekeren en die op deze locatie ruimtelijk niet thuishoren.
Het is onduidelijk waarom de bebouwingsafwijking nodig is die in art. 2.3 wordt mogelijk gemaakt, waarbij buiten de overdrukzone gebouwen (met grondoppervlakte van max 50 m2) worden toegelaten. Het intekenen van de overdrukzone heeft als doel de bebouwing te bundelen en is erg ruim ingetekend waardoor afwijkings-
mogelijkheden overbodig zouden moeten zijn. De sta-tribunes waarover sprake in de toelichtingsnota kunnen anders omschreven worden en hoeven niet onder de algemene noemer bebouwing' geplaatst te worden.
Art.5- Zone voor groenbuffer en waterbuffering
Zoals tijdens de plenaire vergadering werd aangegeven, is het belangrijk dat de
busparkeerplaatsen de bufferende functie van de zone niet hypothekeren. Deze voorwaarde kan toegevoegd worden aan de stedenbouwkundige voorschriften
Het provinciebestuur merkt bovendien op dat de inplanting van busparkeerplaatsen rechtstreeks aansluitend bij de kant van de weg, zoals op de inrichtingsschetsen in de toelichtingsnota voorgesteld, kan zorgen voor een onverzorgd uitzicht en een potentieel gevaarlijke situatie voor passerende trage weggebruikers.
Art. 9 - Open ruimte corridor
Er wordt in de stedenbouwkundige voorschriften specifiek aandacht besteed aan het vrijwaren van een open doorzicht, maar onder andere volledige verharding en intensief gebruik kan wel. Daarom wordt aangeraden om ook een minimale groenvoorziening voorop te stellen voor deze corridor.
Na het verslag gehoord te hebben van Ann Schevenels, als lid van de deputatie, beslist de deputatie:
BESLUIT
Het ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Sportpark Verona', zoals
voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad van Bertem bij besluit van
27 september 2016, voorwaardelijk gunstig te adviseren, overwegende dat het niet in strijd is met de beleidsopties van het ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant (en addendum), op voorwaarde dat er rekening wordt gehouden met de geformuleerde suggesties.
Leuven, 8 december 2016
Bespreking advies deputatie
Het provinciebestuur raadt daarom aan om bij de ontwikkeling maximaal rekening te houden met het creëren van een goede bereikbaarheid voor trage weggebruikers.
Bespreking
Reeds bij de opmaak van het RUP werd hier duidelijk rekening mee gehouden zoals blijkt uit het dossier. Deze doelstelling zal zeker meegenomen worden bij de realisatie van het RUP. De inplanting is gelegen langs het fietspadenknooppuntennetwerk.
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze opmerkingen op basis van bovenstaande bespreking mee te nemen bij de realisatie van het RUP en de inrichting van de omgeving aan te passen aan de noden van de zwakke weggebruiker.
Stedenbouwkundige voorschriften
• Art.2 - Zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
Deze voorschriften bieden geen garanties op een laagdynamische ontwikkeling in functie van gemeentelijke sportvoorzieningen, maar laten veel meer toe. De bestemmingsvoorschriften maken mogelijk dat op deze locatie ook andere (niet-sportgerelateerde) functies van openbaar nut kunnen ingericht worden, zoals culturele voorzieningen (die expliciet worden vernoemd in de toelichtingsnota) die zelfs door private ontwikkelaars kunnen opgericht worden.
Binnen art. 1 worden de bestemmingsvoorschriften wel veel concreter en gerichter omschreven.
Het provinciebestuur adviseert dit ook voor art. 2 te doen, om te vermijden dat op deze locatie functies worden gerealiseerd die de inrichting van optimale sportaccommodatie hypothekeren en die op deze locatie ruimtelijk niet thuishoren.
Het is onduidelijk waarom de bebouwingsafwijking nodig is die in art. 2.3 wordt mogelijk gemaakt, waarbij buiten de overdrukzone gebouwen (met grondoppervlakte van max 50 m2) worden toegelaten.
Bespreking
Deze voorschriften zijn er enkel op gericht om de verantwoorde exploitatie van het complex mogelijk te maken en zeker niet om het doel van het RUP, namelijk het realiseren van een centraal gemeentelijk sportpak te hypothekeren. Of de voorschriften binnen artikel 1 een meer beperkend karakter hebben is betwistbaar. Er staat namelijk “Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de aanleg, inrichting en exploitatie van de waterwinning zijn toegelaten”.
De bijkomende bebouwing heeft enkel als doel om de toeschouwers, spelers en staf op de meest ideale manier van de bijvelden gebruik te laten maken (overdekte tribune, dug-out, enz.).
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om artikel 2 van de voorschriften aan te passen als volgt.
Artikel 2: Zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut voor de realisatie van een sportpark
VERORDENEND
Artikel 2.1 Gebiedcategorie
Gemeenschapsvoorzieningen en nutsvoorzieningen
Artikel 2.2 Bestemming
Het gebied is bestemd voor openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, met inbegrip van openbare wegenis, onder de vorm van sportinfrastructuur en aanvullende of complementaire functies en activiteiten.
Artikel 2.3 Inrichting en bebouwing
Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de aanleg, inrichting en exploitatie van het sportpark zijn toegelaten rekening houdend met volgende bepalingen:
º Gebouwen met een bruto grondoppervlakte van meer dan 50 m² zijn enkel toegelaten in de daarvoor op het grafisch plan aangeduide overdrukzone; buiten de overdrukzone zijn gebouwen van maximaal 50 m² bruto grondoppervlakte toegelaten voor zover de totale bebouwde bruto grondoppervlakte niet meer dan 200 m² bedraagt;
º Parking is enkel toegelaten in de daarvoor op het grafisch plan aangeduide overdrukzone, met uitzondering van maximaal 10 parkeerplaatsen voor auto’s, vrij in te planten in de bestemmingszone;
º Maximaal 30% van de zone mag worden ingenomen door bebouwing en verharding;
º Minimaal 15% van de zone moet worden ingericht als visueel en landschappelijk groen bestaande uit een menging van hoogstammige bomen, hoge en lage struiken en heesters.
Werken, handelingen en wijzigingen ten behoeve van de instandhouding,
het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu en
van de landschapswaarden zijn eveneens toegelaten.
Artikel 2.4 ...
• Art.5- Zone voor groenbuffer en waterbuffering
Zoals tijdens de plenaire vergadering werd aangegeven, is het belangrijk dat de
busparkeerplaatsen de bufferende functie van de zone niet hypothekeren. Deze voorwaarde kan toegevoegd worden aan de stedenbouwkundige voorschriften.
Bespreking
Volgens de voorschriften zijn er maximaal twee parkeerplaatsen voor bussen toegelaten in deze zone. Het is vanzelfsprekend dat de nodige buffering voorrang krijgt op de realisatie van deze plaatsen. Er blijft in realiteit nog voldoende plaats over voor buffering en ingroening van deze zone.
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om de bepalingen van dit artikel niet aan te passen.
• Art. 9 - Open ruimte corridor
Er wordt in de stedenbouwkundige voorschriften specifiek aandacht besteed aan het vrijwaren van een open doorzicht, maar onder andere volledige verharding en intensief gebruik kan wel. Daarom wordt aangeraden om ook een minimale groenvoorziening voorop te stellen voor deze corridor.
Bespreking
Deze open ruimte corridor is er juist op gericht om een open doorzicht tussen het plateau van Duisburg en de Voervallei te realiseren. Volgens de voorschriften moet de visuele relatie tussen de rand van het plangebied aan de Dorpstraat en de rand van het plangebied aan de Kerstraat gevrijwaard worden
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze opmerking bij te treden en deze zone in te kleden met lage streekeigen beplanting.
Advies ruimte Vlaanderen
Niet ontvangen binnen de vooropgestelde termijn zodat aan de adviesvereiste kan voorbij gegaan worden.
B. WEERGAVE EN BEHANDELING ADVIEZEN GEMEENTELIJKE ADVIESRADEN
• Milieuraad van 17 november 2016.
Toelichting
Een lid heeft verzocht dit punt te agenderen.
De gemeenteraad heeft op 27 september 2016 het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Sportpark Verona' voorlopig vastgesteld. Dit plan bestaat uit een plan over de feitelijke toestand, een grafisch plan, de juridische toestand, een onteigenings- en ruilingsplan, stedenbouwkundige voorschriften en een toelichtingsnota. Het schepencollege zal de procedure van het openbaar onderzoek voeren. Dit geldt eveneens voor de procedure betreffende het onteigeningsplan.
Advies
De milieuraad adviseert om:
º van het opvangbekken een natuurlijk ecosysteem te maken
º de buffer langs de Kerstraat 7 m breed te maken indien dit mogelijk is
º groendaken te voorzien indien dit mogelijk is
º voorzieningen te nemen opdat de Kerstraat haar landelijk karakter niet verliest.
Bespreking
Een ruimtelijke uitvoeringsplan geeft het stedenbouwkundig kader aan waarbinnen bepaalde percelen of zones kunnen ontwikkeld worden en wat de doelstellingen zijn.
Een ruimtelijk uitvoeringsplan heeft niet tot doel om een zeer gedetailleerde beschrijving te geven hoe men bepaalde opties genomen in het plan op het terrein wil realiseren.
Deze opmerkingen horen eerder thuis bij het beoordelen van de realisatiedossiers die uitvoering geven aan de opties en principes van het RUP.
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze bezwaren/opmerkingen op basis van bovenstaande bespreking wel te aanvaarden, het ontwerp niet aan te passen, maar deze opmerkingen mee te nemen bij de realisatie van het sportpark.
• Mobiliteitsraad van 12 december 2016
Bespreking
De voorbereidingen voor een sportpark tussen Bertem en Leefdaal, waar outdoor en indoor sporten worden gekoppeld, zijn in volle gang. Er dienen gronden geruild en aangekocht te worden. Een MER-ontheffing is gebeurd, RUP is opgemaakt en is in openbaar onderzoek tot begin januari.
De mobiliteitsaspecten zijn eerder beperkt. De locatie op de hoek Dorpstraat/Blokkenstraat is gekozen voor de goede ontsluiting waarbij zo min mogelijk hinder voor de inwoner zal zijn. Er is een bushalte in de buurt. In de Kerstraat zullen enkel landbouwvoertuigen mogen komen en zwakke weggebruikers. De ontsluitingsweg aan de Dorpstraat wordt verbreed, dit zal de enige toegangsweg voor auto's zijn. Naast een nieuwe sporthal wordt een grote parking voorzien voor ca. 120 wagens, een zone voor het stallen van bussen. Tevens wordt een aparte in/uitgang voorzien via de Dorpstraat voor fietsers en voetgangers.
De volgende stap is de behandeling van de opmerkingen openbaar onderzoek door de GECORO. Het RUP moet dan al dan niet bijgestuurd worden. Vervolgens dient het RUP definitief goedgekeurd te worden in de gemeenteraad.
Advies (eenparig)
De GECORO neemt kennis van deze bespreking.
C. WEERGAVE EN BEHANDELING BEZWAARSCHRIFTEN/OPMERKINGEN
Tijdens het openbaar onderzoek van 7 november 2016 tot 6 januari 2017 werden 5 bezwaarschriften ingediend. Deze bezwaarschriften werden binnen de termijn van het openbaar onderzoek correct bezorgd en ontvangen.
Alle ingediende bezwaren/opmerkingen voldoen aan de nodige vormvereisten en worden ontvankelijk verklaard.
Bundeling en behandeling bezwaarschriften
Algemeen
Het project wordt over het algemeen zeer positief ervaren en er wordt uitkeken naar de realisatie van dit mooie project.
1. Toegankelijkheid en gebruik Kerstraat
• er worden maatregelen voorgesteld om het reguliere doorgaand verkeer te weren uit de Kerstraat. De beperkte toegankelijkheid tot deze straat moet gegarandeerd worden
• plaatselijk verkeer volstaat niet. Daarom enkele suggesties:
º Het plaatsen van tractorsluizen ter hoogte van de Blokkenstraat en de Dorpstraat
º Het doodlopend maken van de straat
Bespreking
In artikel 2.6 wordt de optie genomen om de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer symbolisch aan te duiden op het grafische plan (via de Dorpstraat ter hoogte van de huidige toegang). Er zijn geen andere ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer toegelaten, met uitzondering van een noodtoegang voor hulpdiensten en toegangsmogelijkheden voor landbouwvoertuigen richting Kerstraat.
Een ruimtelijk uitvoeringsplan geeft uitvoering aan een ruimtelijk structuurplan.
Het heeft een verordenende waarde voor alle overheidsbeslissingen en legt voor de in het plan opgenomen percelen de bestemming vast.
Een ruimtelijke uitvoeringsplan geeft het stedenbouwkundig kader aan waarbinnen bepaalde percelen of zones kunnen ontwikkeld worden en wat de doelstellingen zijn.
Een ruimtelijk uitvoeringsplan heeft niet tot doel om een zeer gedetailleerde beschrijving te geven hoe men bepaalde opties genomen in het plan op het terrein wil realiseren.
De opmerkingen zijn niet als zodanig tegen het plan of de planopties gericht maar sommen enkele mogelijkheden op hoe men de genomen opties zou kunnen realiseren op het terrein.
Advies (eenparig)
De GECORO beslist het college te verzoeken de Kerstraat ontoegankelijk te maken voor het gewone verkeer en enkel toegankelijk te maken voor de zwakke weggebruikers en landbouwvoertuigen.
2. Het onteigeningsplan gevoegd bij het RUP
Te onteigenen weide is reeds vele jaren in bezit. Deze weide is van grote waarde voor het bedrijf en de zoon zal het bedrijf voortzetten. Vragen om ander locatie te overwegen of andere landbouwgrond te voorzien.
Bespreking
De onteigeningen zijn noodzakelijk om tot de realisatie van de opties die genomen zijn in het RUP te kunnen overgaan.
Het RUP wil tegemoet komen aan de nood aan een centraal gelegen sportinfrastructuur en gelijktijdig wordt de realisatie van een nieuw waterbehandelingsstation door De Watergroep mogelijk. Beide projecten en de bestemmingen binnen het RUP moeten ontegensprekelijk doen concluderen dat deze onteigeningen zullen gebeuren voor openbaar nut.
Vlaamse codex ruimtelijke ordening
Art. 2.4.3. §1. Elke verwerving van onroerende goederen, vereist voor de verwezenlijking van de ruimtelijke uitvoeringsplannen, kan door onteigening ten algemenen nutte tot stand worden gebracht.
Art. 2.4.6. §1. Bij het bepalen van de waarde van het onteigende perceel wordt geen rekening gehouden met de waardevermeerdering of vermindering die voortvloeit uit de voorschriften van een ruimtelijk uitvoeringsplan, voorzover de onteigening wordt gevorderd voor de verwezenlijking van dat ruimtelijk uitvoeringsplan.
Art. 2.4.7. De onteigeningen in de zin van deze afdeling zullen worden gevorderd met toepassing van de gemeenrechtelijke onteigeningsprocedure of van de rechtspleging bij hoogdringende omstandigheden.
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze bezwaren/opmerkingen op basis van bovenstaande bespreking niet te aanvaarden en het ontwerp niet aan te passen.
3. Realisatie sportschuur
Voorkeur voor realisatie sportschuur dichterbij de Blokkenstraat dan bij de bebouwing in de Kerstraat.
Bespreking
Dit lijkt voor de omliggende bewoners inderdaad de meest voor de hand liggende optie. Beide opties zijn echter open gehouden omdat, gelet op de zeer strenge beschermingsvoorschriften in een beschermingszone II van een waterwinning, de vaststellingen op het terrein (vb. draagkracht van de grond) een zeer grote impact zullen hebben op de inplanting en realisatie van de sportschuur en de overige infrastructuur.
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze bezwaren/opmerkingen op basis van bovenstaande bespreking niet te aanvaarden en het ontwerp niet aan te passen.
4. Bescherming waterwinning
• aanvulgrond moet voldoen aan de criteria van het Vlarebo
• infiltratie en waterdoorlatende verharding op de parking is niet toegelaten
• tijdens de werkzaamheden moeten steeds de nodige voorzorgsmaatregelen genomen worden teneinde elk risico op verontreiniging van de bodem en/of het grondwater uit te sluiten
• lekkage aan machines moet direct verholpen worden
• bij calamiteiten direct De Watergroep verwittigen
Bespreking
Het spreekt voor zich dat bij de realisatie van een RUP de gemeente gehouden is aan alle wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op volledige site.
De opmerkingen zijn niet als zodanig tegen het plan of de planopties gericht maar geven aan dat bij de realisatie van de opties in het RUP strenge voorschriften moeten nageleefd worden ter bescherming van de waterwinning. Deze voorwaarden zullen opgenomen worden in de omgevingsvergunningen die uitvoering zullen geven aan dit RUP.
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze bezwaren/opmerkingen op basis van bovenstaande bespreking wel te aanvaarden maar het ontwerp niet aan te passen.
5. Inplanting van de voorzieningen
Kan akkoord gegaan worden met de inplanting van het project maar:
• Algemene mobiliteitsimpact
º voor de ontsluiting wordt teruggevallen op “auto – mobiliteit”
º wat met jeugd die per fiets komt
º 1 overdekte fietsenstalling per 10 parkeerplaatsen zou moeten worden 10 overdekte fietsenstallingen per parkeerplaats
Bespreking
De site is ligt centraal in de gemeente en op een kruispunt van het bovenlokale functioneel fietsroutenetwerk 2016 waardoor de verbinding voor fietsers die uit de drie deelgemeenten komen zeker tot de mogelijkheden behoort. Verder is de Kerstraat opgenomen in een aantal recreatieve fietsroutes tussen Bertem en Leefdaal. Vanuit Korbeek-Dijle bestaat tevens de mogelijkheid om de site te bereiken via alternatieve verbindingen (veldwegen). Ook zijn er verschillende mogelijkheden voorzien om de site te betreden voor de zwakke weggebruikers die gescheiden zijn van de toegang voor de wagens.
De “auto-mobiliteit” van de site is niet zozeer een gevolg van de inplanting centraal in de gemeente maar eerder het gevolg van de aard van activiteiten die zullen plaatsvinden op de speelvelden en in de sportschuur. Een andere inplanting in de gemeente heeft enkel een verschuiving en zeker geen verbetering van het mobiliteitsvraagstuk tot gevolg (zie argumenten verlaten “De Hoef”).
De realiteit is dat al zeker de bezoekende ploegen uit de verschillende competities de verplaatsingen maken met de wagen of bus.
De parkeerbehoefte werd ingeschat op basis van de CROW³ (Centrum voor Regelgeving en onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek) publicatie 317 “Kerncijfers parkeren en verkeersgeneratie” van oktober 2012 en is zodoende gebaseerd op feiten, ervaring en grondig onderzoek.
Er wordt gesteld dat een fietsenstalling (120/10) zou neerkomen op 12 fietsenstallingen. Het probleem is dat een "fietsenstalling" niet duidelijk gedefinieerd is. Enerzijds zou plaats voor 12 fietsen een grote tekortkoming zijn maar 1200 plaatsen is dan ook weer zwaar overdreven. Het woord fietsenstalling is niet gelukkig gekozen (biedt een fietsenstalling plaats aan 1, 10 , 20 fietsen per stalling). Het is noodzakelijk om een voldoende ruimte te vrijwaren om toekomstgericht voldoende kwalitatieve staplaatsen voor fietsers te kunnen toevoegen bij het verhoogde gebruik na verhoging van het gebruiksgemak van de omgeving.
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze bezwaren/opmerkingen op basis van bovenstaande bespreking niet te aanvaarden en het ontwerp niet aan te passen. Er moet voldoende ruimte voorzien worden om nu en in de toekomst de fietsen van de gebruikers op te vangen.
6. Verlaten site “De Hoef”
Argumenten tegen “De Hoef” zijn op zich nog sterker aanwezig in het plangebied (hinder autowegen, verstoring open ruimte, bereikbaarheid, aanwezige ecologische waarden enz.)
Bespreking
Het verlaten van de site “De Hoef” wordt uitvoerig geargumenteerd in de toelichtingsnota (5. Nadere uitwerking van de doelstellingen en visievorming) en het advies van de deputatie van Vlaams-Brabant van 8 december 2016 bevat hierover onder andere volgende bepalingen:
“Ten opzichte van het voorontwerp van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan werd een
afweging van locatiealternatieven opgenomen in de toelichtingsnota. Hierin wordt gemotiveerd waarom voorliggend plangebied de meest geschikte optie is voor het gewenst programma. Er kan ingestemd worden met de conclusies van de afweging.”
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze bezwaren/opmerkingen op basis van bovenstaande bespreking niet te aanvaarden en het ontwerp niet aan te passen.
7. Impact openruimtecorridor
• Westelijke openruimtecorridor is met zijn 40 m vrij smal (ecologisch functionerende corridors zijn minstens 50 m en liefs 100 m)
• Voorschriften moeten waarborg bieden voor het goed functioneren
Geen exoten gebruiken
• Parkeerplaatsen voor bussen nemen te grote oppervlakte in van de groenbuffer en waterbuffering. Is een brongebied waar infiltratie en waterberging ongepast zijn
Bespreking
De opmerkingen zijn niet als zodanig tegen het plan of de planopties gericht maar geven aan dat bij de realisatie van de opties in het RUP met de nodige zorg moet omgesprongen worden met de ruimte en de definitieve en ecologisch verantwoorde inrichting van de site. Het gebruiken van streekeigen beplanting is een algemeen ingeburgerd principe. De gemeente als opdrachtgever en in het kader van de zorgplicht moet steeds waken over de ecologisch verantwoorde inrichting van een gebied rekening houdende met alle elementen die voorhanden zijn. De bepalingen van het RUP staan de uitvoering van deze principes niet in de weg.
Een openruimtecorridor en een ecologisch functionerende corridor zijn niet hetzelfde (zie voorschriften) en de zone voor bussen is in verhouding tot de zone zeer beperkt (zie ook eerder).
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze bezwaren/opmerkingen op basis van bovenstaande bespreking mee te nemen bij de realisatie van het sportpark en de openruimtecorridor zo ecologisch mogelijk in te vullen voor zover de bestemming het toelaat.
8. Impact waterwinning
Kunstgrasveld is niet de meest milieuvriendelijke oplossing. Het verbruikt heel wat drinkwater en het verhardt de topbodemlaag
Bespreking
Het kunstgrasveld is reeds aangelegd in uitvoering van het BPA zonevreemde recreatie dat nu enkel werd geïntegreerd in het RUP om juridische eenvormigheid te bekomen voor het ganse gebied van het RUP.
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze bezwaren/opmerkingen op basis van bovenstaande bespreking niet te aanvaarden en het ontwerp niet aan te passen.
9. Ecologische en landschappelijk invulling
• Plangebied bevindt zich in een ecologisch en ruimtelijk waardevol gebied (taluds ‘graften’, steile wegbermen en holle wegen). Deze kenmerken dienen maximaal behouden, hersteld dan wel versterkt te worden
º Visuele bescherming ‘Plateau van Duisburg'
º Groenscherm tussen het sportterrein en het plateau
• In de zone wordt een groenpercentage van 15 % opgelegd
º Deze zone in te vullen met de juiste keuze inheemse struiksoorten
• Reliëfwijzigingen toegelaten en reliëfovergangen moeten op een kwalitatieve wijze in het landschap geïntegreerd worden.
º Door aanplanten streekeigen beplanting afgewisseld met schrale, open grazige beheerde bermen
• Klimaatadaptatiegewijs
º Parking aanleggen met hoogopstaande bomen en doorlatende bodem
Bespreking
Een ruimtelijke uitvoeringsplan geeft het stedenbouwkundig kader aan waarbinnen bepaalde percelen of zones kunnen ontwikkeld worden en wat de doelstellingen zijn.
Een ruimtelijk uitvoeringsplan heeft niet tot doel om een zeer gedetailleerde beschrijving te geven hoe men bepaalde opties genomen in het plan op het terrein wil realiseren.
Deze opmerkingen zijn niet als zodanig tegen het plan of de planopties gericht maar sommen enkele mogelijkheden op hoe men de genomen opties zou kunnen realiseren op het terrein. Dit hoort eerder bij de beoordeling van de omgevingsvergunning die uitwerking zal geven aan de opties van het RUP.
De gemeente als opdrachtgever en in het kader van de zorgplicht moet steeds waken over het ecologisch verantwoorde inrichting van een gebied rekening houdende met alle elementen die voorhanden zijn. De bepalingen van het RUP staan de uitvoering van deze principes niet in de weg.
Tenslotte is in een beschermingszone II van een waterwinning het aanleggen van een doorlatende verharding niet toegelaten en hoge bomen zijn niet inpasbaar in de definitie van de openruimtecorridor volgens de voorschriften van het RUP.
Advies (eenparig)
De GECORO adviseert om deze bezwaren/opmerkingen op basis van bovenstaande bespreking niet te aanvaarden en het ontwerp niet aan te passen.
Advieseenparig
Naar aanleiding van het uitgebracht advies van de deputatie van Vlaams-Brabant wordt gesteld dat het voorlopig vastgestelde RUP Sportpark Verona in overeenstemming is met de principes van het provinciaal ruimtelijk structuurplan en het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.
Volgens art. 2.2.14.§ 6 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad binnen honderdtachtig dagen na het einde van het openbaar onderzoek het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan definitief vast.
Bij de definitieve vaststelling van het plan kunnen ten opzichte van het voorlopig vastgestelde plan slechts wijzigingen worden aangebracht, die gebaseerd zijn op of voortvloeien uit de tijdens het openbaar onderzoek geformuleerde bezwaren en opmerkingen of de adviezen, uitgebracht door de aangeduide diensten en overheden, of het advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening.
De definitieve vaststelling van het plan kan echter geen betrekking hebben op delen van het grondgebied die niet opgenomen zijn in het voorlopig vastgestelde plan.
Naar aanleiding van de tijdens het openbaar onderzoek ontvangen adviezen, opmerkingen en bezwaren en omwille van de voorgaande beraadslagingen en adviezen stelt de GECORO de gemeenteraad voor om het voorgelegde ontwerp van gemeentelijk RUP Sportpark Verona aan te vullen of aan te passen zoals in de huidige vergadering beslist.
Vergadering van 14 maart 2017
GOEDKEURING ONTWERPVERSLAG 1 JUNI 2016
Toelichting
Op de vergadering van 1 juni 2016 werden volgende punten besproken:
• stedenbouwkundige aanvraag Jacobs-Meeus - Tervuursesteenweg 71-73
• stedenbouwkundige aanvraag Ronsmans-Putseys - Nieuwstraat
• varia:
º parkeerverordening
º verkaveling Nubrix - Nijvelsebaan
º stedenbouwkundige aanvraag Moeys - Nijvelsebaan 215
º goedkeuring en publicatie van de verslagen
Advieseenparig
Het verslag wordt, na de vervanging van de naam van een lid in "een lid van de GECORO", goedgekeurd.
Vergadering van 14 maart 2017
VARIA
Toelichting
• Vergunning Everaert Walter
Op 27 februari 2017 heeft het college een vergunning afgeleverd aan Walter Everaert voor het bouwen van een machineloods en een luifel voor opslag stro/hooi bij een landbouwbedrijf en het slopen van een carport te 3061 Leefdaal, Tervuursesteenweg 470, sectie C nr 110l en 110n.
De aanvraag is volgens het gewestplan Leuven gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Tijdens het openbaar onderzoek van 7 december 2016 tot en met 5 januari 2017 werden geen klachten/opmerkingen ingediend.
De bestaande carport die een verbinding vormt tussen de woning en de achtergelegen landbouwloodsen wordt gesloopt en vervangen door een nieuwe landbouwloods met een nokhoogte van 6,40 m en heeft een oppervlakte van 240 m² (20 m op 12 m). Achteraan op het perceel wordt in het verlengde van de bestaande landbouwloods een luifel aangebouwd voor de opslag van stro en hooi. Deze constructies zijn ingeplant op 5 m vanaf de bovenste rand van het talud van de Vloedgracht die de linker perceelsgrens volgt. De luifel heeft aan de linkerzijde een gesloten wand bestaande uit geprofileerde grijze staalplaten. De luifel zelf rust op betonnen palen op een betonnen sokkel van 1 m hoog. Hierdoor bestaan er 2 open zijden aan de luifel. De luifel wordt ingetekend 1 m van de achterste perceelsgrens. De luifel heeft een nokhoogte van 6,40 m en een oppervlakte van 360 m² (30 m op 12 m).
• Uitstel omgevingsvergunning
Op 25 januari 2017 heeft het Vlaams Parlement het decreet over de regels tot implementatie van de omgevingsvergunning aangenomen. De inwerkingtredings- regeling kan als volgt samengevat worden:
º het omgevingsvergunningendecreet en zijn uitvoeringsbesluit treden in werking op 23 februari 2017 voor de aanvragen, verzoeken en meldingen die vanaf 23 februari 2017 ingediend worden.
º het college van burgemeester en schepenen kan tot 14 februari 2017 beslissen om de invoering van de omgevingsvergunning uit te stellen en dit uiterlijk tot 1 juni 2017
Gemeenten kunnen maar instappen als zij beschikken over een performant dossierbehandelingssysteem.
Uit de brief van de softwareleveranciers (Cipal Schaubroeck, Cevi en Remmicom) van 25 januari 2017 blijkt dat de aanlevering van een dossierbehandelingssysteem technisch niet haalbaar is tegen 23 februari 2017.
Het college heeft op 6 februari 2017 beslist om gebruik te maken van de mogelijkheid om de toepassing van het decreet van 25 april 2014 over de omgevingsvergunning en zijn uitvoeringsbesluiten uit te stellen tot 1 juni 2017.
• Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen
In het Vlaams regeerakkoord 2014 - 2019 formuleert de Vlaamse regering de ambitie om een Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) te realiseren als opvolger van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV). Het globaal traject verloopt via de drie mijlpalen: Groenboek, Witboek en (ontwerp)Beleidsplan. Het Groenboek BRV werd op 4 mei 2012 goedgekeurd door de Vlaamse regering
Op 30 november 2016 heeft de Vlaamse regering het Witboek BRV goedgekeurd.
Het Witboek BRV is een beleidsverklaring van de Vlaamse regering die de strategische krachtlijnen schetst voor de ruimtelijke ontwikkeling van de komende decennia.
De brochure 'Samen werken aan de ruimte van morgen' schetst de hoofdlijnen van het Witboek BRV. Het bevat een strategische visie voor de ruimte van morgen. Het vormt de basis voor concrete maatregelen en een aangepaste regelgeving, en het bevat de aanzet voor het toekomstige ruimtebeleid.
De brochure kan u hier downloaden:
https://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen/witboek-beleidsplan-ruimte-vlaanderen
Bespreking
De punten worden door de secretaris overlopen.
Advieseenparig
Kennisname.
Vergadering van 14 maart 2017
PRESENTATIE CENTRUM LEEFDAAL
Toelichting
Op 20 februari 2017 (presentatie adviesraden) en 21 februari 2017 (infomarkt bewoners) stelde het gemeentebestuur de plannen voor de vernieuwing van het dorpscentrum van Leefdaal voor.
Aan de hand van een infotentoonstelling kon je kennismaken met het project. Daarnaast was er ook de mogelijkheid om vragen te stellen aan de verschillende betrokken partijen (o.a. de gemeente, Infrax, Aquafin en het ontwerpteam).
Meer informatie over dit project vind je op http://www.bertem.be/product/517/heraanleg-centrum-leefdaal
Bespreking
Er wordt gevraagd of er nog vragen zijn en gewezen op het feit dat het dossier te raadplegen is op de website van de gemeente.
Advieseenparig
Kennisname.
Vergadering van 14 maart 2017
SA DYLS - DORPSTRAAT CENTRUM LEEFDAAL
Toelichting
Op 25 januari 2017 heeft Dyls Construct een stedenbouwkundige aanvraag ingediend voor de nieuwbouw van 20 appartementen met ondergrondse garage in 3061 Leefdaal, Dorpstraat 504, 506, 508, 510 en 510a, sectie B nr 365g, 366f, 366g en 367k.
De aanvraag is onderworpen aan een openbaar onderzoek. Dit onderzoek is gestart op 24 februari 2017 en eindigt op 25 maart 2017.
Bespreking
De aanvraag is volgens het gewestplan Leuven gelegen in woongebied voor de eerste 50 m, de rest ligt in parkgebied. De bouwplaats is niet gelegen in een niet-vervallen verkaveling. Het project situeert zich in de Dorpstraat tussen de percelen met huisnummer 512 en 502. De bestaande gebouwen worden gesloopt en vervangen door een nieuwproject met 20 wooneenheden.
Het perceel wordt langs de zuidzijde omsloten door de Dorpstraat en aan de noordzijde ligt de Voer. De bebouwing op het perceel langs de westzijde (nr 512) sluit niet aan op de huidige bebouwing, waardoor het project langs deze zijde een volwaardig afgewerkte wachtgevel krijgt. Aan de oostzijde neemt het project de kroonlijsthoogte over van de bestaande woningen.
Omdat de Dorpstraat op dit punt zeer smal is wordt het hoofdvolume ingeplant op 2 m van de bestaande rooilijn. De in- en uitrit van de ondergrondse parking worden zo ver mogelijk van het kruispunt Neerijse steenweg/Dorpstraat voorzien. Doordat het hoofdvolume 2 m teruggetrokken wordt, wordt een goed zicht tijdens het uitrijden van de parking gegarandeerd.
De twee autonome bouwvolumes vertonen een zeer sterke samenhang qua architectuur.
Langs de straatzijde zijn de terrassen telkens uitgesneden uit het volume waardoor een gevel ontstaat met veel dieptewerking. Langs de tuinzijde werden de terrassen uitpandig uitgewerkt om, gezien de noordwestelijke oriëntatie, een optimale leefkwaliteit te garanderen. De raamopeningen, in verschillende maten, zijn willekeurig verspreid over de gevel om een speels karakter te krijgen.
De materiaalkeuze werd afgestemd op het kleurenpalet en texturen die voorkomen in de bestaande bebouwing rond de Kerkring.
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening voor het aanleggen van parkeerplaatsen en fietsenstallingen buiten de openbare weg bepaalt dat voor meergezinswoningen en groepswoningbouw 2 parkeerplaatsen per woongelegenheid tot en met 200 m² vloeroppervlakte voorzien moet worden. Bijkomend dient per begonnen schijf van 5 woongelegenheden 1 bezoekersplaats voorzien te worden. Dit resulteert in 44 parkeerplaatsen voor het ganse project waaronder 4 mindervalide-parkeerplaatsen. Voor het aantal fietsparkeerplaatsen bepaalt de verordening dat er minimum evenveel fietsparkeerplaatsen als het aantal slaapkamers moeten zijn. Het project voorziet in 58 fietsparkeerplaatsen in een gemeenschappelijke fietsenstalling en bijkomend hebben de bewoners de mogelijkheid om fietsen te plaatsen in de bergruimtes en afgesloten garageboxen.
De secretaris geeft een bondige uitleg over dit project.
Volgens een lid van de GECORO is het een mooi project maar zijn er toch een aantal aandachtspunten die zeker moeten meegenomen worden bij de besluitvorming:
• vier bouwlagen met een hellend dak is overdreven, komt nergens anders voor in de gemeente en gaat op termijn een vrijgeleide betekenen om nog hoger te bouwen
º er wordt gewezen op de noodzaak tot verdichting in bepaalde delen van de gemeente waardoor andere delen van de gemeente hun open karakter kunnen behouden
º het betreft zeker geen hellend dak in de gebruikelijke betekenis
▪ er werden serieuze inspanningen geleverd om het pand te integreren in de omgeving
º de ideeën van de huidige Vlaamse bouwmeester gaan in dit verband nog veel verder
º dat er geen gebouwen van dezelfde hoogte voorkomen in de verre omgeving wordt tegengesproken. Het oude gemeentehuis, de appartementen tegenover het project, appartementen in de omgeving van de school en de kerk hebben een vergelijkbare hoogte of zijn hoger
º het RUP meergezinswoningen is nog niet goedgekeurd maar wordt wel reeds als richtlijn gebruik bij het beoordelen van vragen van bouwheren. Wel is het zo dat het RUP de zones gaat opsommen voor het oprichten van een meergezinswoning niet mogelijk is waardoor het opnemen van maximale hoogtes van gebouwen in de uitgesloten zone van het RUP niet mogelijk is.
Verschillende leden van de Gecoro onderschreven de noodzaak om ook voor de kernen waar wel groepswoningbouw zal toegelaten zijn een regelgevend kader te maken dat zowel naar initiatiefnemers als naar bewoners houvast/zekerheden biedt. Hiervoor is eigenlijk een RUP "Centrum Leefdaal" nodig.
• het hoekperceel wordt gehypothekeerd
º het bebouwen van dit perceel zal aan bepaalde normen moeten voldoen
º het project had een veel hoger kwaliteit toen dit eigendom er nog deel van uitmaakte
▪ is zo, maar is de keuze van de eigenaar(s)
▪ renovatie is wel mogelijk
• er worden vragen gesteld bij de buffering en de infiltratiecapaciteit van de bodem in dit gedeelte van de gemeente
º er is wel een aanzienlijk niveauverschil tussen de Dorpstraat en de Voer waardoor de mogelijkheid van infiltratie waarschijnlijk toch aanwezig is
• de parkeergarage wordt door middel van twee verdiepingen onder het maaiveld gerealiseerd wat heel wat problemen gaat opleveren voor de aangrenzende eigendommen
º dit is eerder een technisch probleem
º men bouwt bijvoorbeeld in Leuven tegen de Dijle
• er worden vraagtekens geplaatst bij de veiligheid van de uitrit van de garage
º er wordt verwezen naar de uitrit van de garage van het PPS-project en in het bijzonder over de uitrit van het deel oude rijkswachtkazerne
▪ hier is het toch enigzins anders omdat het voetpad reeds een bepaalde breedte heeft en de gelijkvloerse bouwlijn met twee meter naar achter wordt geschoven. Hierdoor wordt de zichtbaarheid en veiligheid voor alle weggebruikers en in het bijzonder de voetgangers en fietsers aanzienlijk verhoogd
• het probleem van de wateroverlast in deze zone en het teniet doen van de huidige doorgang naar de Voer
º er wordt gevreesd dat de huidige voorzieningen niet voldoende zijn
º er zou eveneens een probleem zijn ter hoogte van de aansluiting van de riolering van de bloemenwijk
▪ het probleem of problemen in deze zone zijn bekend bij de gemeente en er is aan de ontwerpers van het centrum gevraagd om deze zone grondig te (her)evalueren en in samenspraak met de belanghebbende instanties alle mogelijke pistes te onderzoeken die een oplossing kunnen bieden voor het probleem
Advieseenparig
De GECORO neemt kennis van de plannen en heeft volgende opmerkingen:
• bij de realisatie van het project in relatie met de heraanleg van het centrum van Leefdaal moet zeker voor het vraagstuk van de wateroverlast in deze zone naar een deugdelijke oplossing gezocht worden
• Minderheidsstandpunt Jelena Vanopdenbosch
º de hoogte van het project kan beperkt worden en dit project kan een precedent scheppen voor de omgeving