Vergadering van 28 oktober 2024

TOELICHTING + ADVIES RUP 'VERONA'

Toelichting

De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (Gecoro) staat in voor het adviseren tijdens de opmaak van een RUP over de ruimtelijke ordening.

De Gecoro bespreekt de adviezen en bezwaren die zijn binnengekomen gedurende het openbaar onderzoek volgend op de voorlopige vaststelling van RUP Verona.

Alle adviezen en bezwaren worden ter inleiding integraal overlopen.

Bespreking

1. Bezwaarschriften

Er werden 6 bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek. De Gecoro heeft de stedenbouwkundige elementen besproken.

Bezwaar 1

●        Ter hoogte van het voormalig witloofbedrijf. Hier zullen nieuwe woningen gebouwd worden met 2 bouwlagen, zadeldak en tuin. Wij willen onze bezorgdheid hierover toch uiten:

○        Bodemstabiliteit: Aangezien dit nogal moerassige grond betreft, kan deze grond onstabiel zijn en verzakkingen veroorzaken, wat de fundering van zowel de nieuwe als bestaande huizen kan beïnvloeden.

○        Waterbeheer: Er moet rekening worden gehouden met adequate drainage en waterbeheersystemen om overstromingen en wateroverlast te voorkomen. Deze grond zal snel verzadigd zijn en bij het bouwen van teveel huizen zal dit problemen geven.

○        Afbraak Loods. Op dit ogenblik zit er veel beton en palen in de grond. De afbraak hiervan kan voor veel problemen zorgen. Wij zijn bezorgd ivm verzakkingen en scheuren aan onze eigendom.

○        Wij vinden het belangrijk dat de nieuwe huizen onze privacy niet schaden en dat ze niet hoog of dicht bij onze eigendom staan. Verder dringen wij erop aan dat ze niet allemaal aan elkaar gezet worden zodat wij (zoals nu met de loods) niet meer op een lange muur kijken. Kan u er ook op toekijken dat de tuinen aan onze eigendom grenzen en dat er geen inkijk zal zijn. Tussen de loods en onze eigendom is er een verplichte groene zone voorzien.

●        Mogelijke afsluiting van de Kuipersberg

De bouw van nieuwe huizen en de eventuele horecazaak in de Kapellestraat zullen veel verkeersoverlast met zich meebrengen. De huidige burgemeester en zijn familie wonen op de Kuipersberg. lk kan mij niet van indruk ontdoen dat zij enkel de baten willen, maar niet de lasten. Indien men de Kuipersberg afsluit voor motorverkeer zal dit leiden tot extra verkeer in de omliggende straten. Op de dorpstraat zal het ook veel drukker worden. Dit is heel gevaarlijk voor de voetgangers want er is alleen een fietspad waardoor de voetgangers dikwijls genoodzaakt worden om op de straat te wandelen.

●        Mogelijkheid van wonen gecombineerd met horeca in de Kapellestraat.

De bouw van een horecazaak in de Kapellestraat zal ook extra verkeer met zich meebrengen. In deze straat is het niet mogelijk om te parkeren en bijgevolg zal dit voor veel overlast zorgen. De Kapellestraat is een kleine straat zodat extra verkeer meer opvalt en kan leiden tot overlast.

Bespreking Gecoro:

●        Het RUP voorziet de bestemming wonen met een aantal randvoorwaarden waarmee rekening gehouden moet worden bij het ontwerp van de toekomstige woonontwikkeling. Daarnaast geldt ook nog bijkomende regelgeving, waarmee bij de beoordeling van een omgevingsvergunningsaanvraag rekening moet gehouden worden: gewestelijke en provinciale hemelwaterverordening, decreet inzake drinkwater, burgerlijk wetboek, randvoorwaarden die gesteld worden door de brandweer, …

●        De afsluiting van de Kuipersberg wordt enkel als één van de mogelijkheden toegelicht in de toelichtingsnota bij het RUP. Dit wordt niet verordenend vastgelegd. Het afsluiten van de Kuipersberg moet immers in een groter verhaal onderzocht worden, met inbegrip van flankerende maatregelen.

●        Het RUP laat een horecazaak toe in het pand aan de kapel, maar verplicht dit niet. Bij de beoordeling van de omgevingsvergunningsaanvraag zal de mogelijke impact op de omgeving een belangrijk onderdeel zijn.

Bezwaar 2

De bedrijfsgilde Druivenstreek is een vereniging die de belangen van de land- en tuinbouwers in o.a. Bertem verdedigd. Bedrijfsgilde Druivenstreek heeft documenten van de voorlopige vaststelling van het GRUP grondig bekeken en wil van het openbaar onderzoek gebruikmaken om de volgende opmerkingen te formuleren:

●        Voor de inrichting van de ‘zone voor landschappelijk geïntegreerd bedrijventerrein’ is er bij de betrokken landbouwers begrip en draagvlak. Gezien de maatschappelijk noden (o.a. uitbreiding containerpark), de goede ligging met bijhorende ontsluiting. Deze invullen zorgt ook niet voor het versnipperen van het agrarisch gebied (verder AG). Wel willen vragen bij deze invullen ook ruimte te voorzien voor de noden van de lokale landbouwers voor onder andere inrichting van para agrarische activiteiten die in het AG vaak geen ruimte krijgen en op de lokale ook een goede bereikbaarheid hebben. Bijvoorbeeld externe mestopslag, vul en spoelplaats, … Overleg en afstemming over de noden van de lokale landbouwers is hier zeker noodzakelijk. Wij verwachten dat de gemeente hierin initiatiefnemer is als tegemoetkoming aan de verloren hectares AG, van 9.24ha naar 0.32ha AG binnen de contouren van het GRUP.

●        Echter de omzetting van het perceel agrarische gebied naar groen gebied in de dorpskern van Verona kunnen wij niet aanvaarden. Dit perceel kan aanzien worden als de huiskavel van de landbouwbedrijfszetel aan de overkant van de Kapellestraat. Op de kaart van de uitgevoerde LIS (landbouwimpactstudie) is vast te stellen dat een gedeelte van dit perceel als zeer hoge impact wordt aanschouwd. Op pagina 32 van de toelichtingsnota is terug te vinden dat dit stukje agrarisch gebied zorgt voor de openheid en de vergezichten naar het plateau van Duisburg, ‘Het agrarisch gebied vormt een belangrijke schakel’. Het behouden van de huidige gewestplanbestemming zou dan ook een bevestiging zijn van dit punt. Verder zien we op p 42 de stelling landbouw terug dichter bij de mensen te brengen. Door het wegnemen van dit stukje AG ontneem je deze kansen op dit perceel. Bovendien ligt dit perceel niet in VEN, SBZ of heeft het geen waarde op de biologische waarderingskaart, enkel de beheerovereenkomsten aangelegd op initiatief van de actieve landbouwer, hij mag hier niet voor ‘afgestraft’ worden. De overkant van de straat is HAG en kan dus perfect aansluiten met de bestaande agrarische structuur. Er valt dan ook geen goede argumentatie op te bouwen om dit perceel om te zetten naar een groene bestemming en niet vast te herbevestigen als agrarisch gebied. Wij vragen deze opmerking met de nodige grondigheid te behandelen en ermee rekening te houden in het verdere verloop van dit proces.

Bespreking Gecoro:

●        Met betrekking tot de zone voor landschappelijk geïntegreerd bedrijventerrein: na goedkeuring van het RUP kan verder gesproken worden met de landbouwers over specifieke noden vanuit de sector.

●        Met betrekking tot de omzetting van het perceel agrarische gebied naar groen gebied in de dorpskern van Verona: de landbouwer die het perceel in gebruik heeft, is op de hoogte gesteld. Binnen de bestemming parkgebied zijn allerlei agrarische nevenfuncties toegestaan: CSA, pluktuin, …

Bezwaar 3

Ik wens hierbij bezwaar in te dienen tegen het voorlopig vastgestelde RUP 'Kern Verona'. Het bezwaar betreft: de ontoereikende beoordeling en voorziene maatregelen betreffende de waterproblematiek in het projectgebied en het aanpalende gebied stroomafwaarts (ten westen van het projectgebied).

●        In de toelichtingsnota wordt duidelijk aangetoond dat de ruimtebalans negatief beïnvloed wordt door de geplande aanpassingen. Zie p 77-78 van de toelichtingsnota. Zo zal het aandeel harde bestemmingen verdubbelen (van 7,71 ha naar 14,96 ha) terwijl landbouwbestemming afneemt van 9,24 ha naar 0,32 ha. Andere aanpassingen compenseren dit eigenlijk niet. Er wordt een suggestie gedaan om compensatie te voorzien buiten het projectgebied, doch dit is in het kader van de gekende waterproblematiek in de vallei van de Voer onvoldoende om mogelijke negatieve invloeden van de voorgestelde aanpassingen te voorkomen omdat ze enerzijds niet gekend zijn op dit ogenblik en omdat anderzijds de bebouwbare oppervlakte in de kern Verona aanzienlijk zal uitbreiden ten opzichte van de huidige situatie. Waar op dit ogenblik er feitelijk een beperking op verdere bebouwing bestaat doordat uitbreidingen van bestaande constructies niet mogelijk zijn door de zones waarin de bebouwde percelen liggen en andere percelen niet mogen bebouwd worden. Deze feitelijke beperking vallen zodra dit RUP van kracht wordt. Hierdoor zal de bebouwing aanzienlijk toenemen. Waardoor de overstromingsproblematiek in het gebied nog zal vergroten evenals in het aanpalende gebied ten westen dat ook dezelfde overstromingsproblematiek kent.

●        Daarom is totaal onbegrijpelijk dat de toelichtingsnota tot de conclusie komt dat er “geen aanzienlijke effecten op het oppervlaktewater te verwachten” zijn (zie p. 88 e.v. bij punt 6.5 Water). Er wordt wel verwezen dat voldaan moet worden aan de provinciale en gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen, inzake hergebruik en buffering van hemelwater provinciale en gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen, inzake hergebruik en buffering van hemelwater. Hieraan moet op dit moment reeds voldaan worden. De realiteit toont echter aan dat deze huidige verplichte maatregelen in de verordeningen niet toereikend zijn, gelet op de periodieke overstromingen in de vallei van de Voer (zowel in het projectgebied als stroomop- en stroomafwaarts). Een vergroting van de bebouwde oppervlakte in de kern Verona zal deze overstromingsproblematiek bijgevolg aanzienlijk negatief beïnvloeden.

●        De toelichtingsnota vermeldt bovendien meermaals dat het waterverbergend vermogen minstens behouden moet blijven in het gebied gelet op de overstromingsgebieden/overstromingsgevoelige gebieden in de vallei van De Voer. Dit is bijvoorbeeld het geval op p 18-20 en p 41. Hieraan worden bovendien een aantal standaardprincipes (p 18-20) aangereikt waarmee best rekening gehouden wordt. Van deze standaardprincipes is niets terug te vinden in de voorgestelde stedenbouwkundige voorschriften. In de stedenbouwkundige voorschriften wordt louter vermeld dat de geldende regelgeving met betrekking tot hemelwater van toepassing is zonder bijkomende maatregelen/voorschriften toe te voegen. Bij de zone voor wonen wordt louter verwezen naar de omzendbrief OMG/2022/1 waarin een aantal van deze standaardprincipes zijn opgenomen zonder dat deze evenwel als voorschrift opgenomen worden in de stedenbouwkundige voorschriften waardoor in de praktijk de toepassing ervan niet gegarandeerd kan worden op basis van het huidige voorstel. Bij de andere bestemmingszones wordt zelfs helemaal niet verwezen naar deze omzendbrief terwijl dit voor de zone voor wonen met nabestemming bedrijvigheid en voor de zone voor landschappelijk geïntegreerd bedrijventerrein minstens even relevant is als voor de zone voor wonen. Er wordt wel een voorschrift toegevoegd bij de zone voor wonen en de zone voor wonen met nabestemming bedrijvigheid dat buitenruimte waterdoorlatend moet ingericht worden.

●        Het lijkt daarom wenselijk om minimaal de conclusies over de invloed van de geplande aanpassingen i.k.v. RUP kern Verona grondig te onderzoeken en te motiveren. Bovendien is het aangewezen om bijkomende maatregelen te treffen om de waterproblematiek in het gebied en daarbuiten op een degelijke en verordenende wijze aan te pakken.

Bespreking Gecoro:

●        De herbestemmingen in het RUP zijn een rechtzetting van een bestaande situatie. Er zullen geen gebieden, die momenteel nog niet bebouwd zijn, bijkomen. Er zullen wel enkele gebieden die momenteel nog bebouwbaar zijn, herbestemd worden en bijgevolg onbebouwbaar worden. Verder wordt in de algemene bepalingen gesteld dat elke omgevingsvergunningsaanvraag moet voldoen aan de regelgeving i.v.m. water. Sinds 2023 is deze verstrengd, door de goedkeuring van pluviale en fluviale overstromingskaarten. Om wijzigingen in deze regelgeving ten allen tijden te laten doorwerken in dit RUP, is het beter om de regelgeving niet verordenend op te nemen.

Bezwaar 4

●        Ons perceel bouwgrond B65 N staat nog steeds vermeld als ongunstig woongebied (toelichtingsnota p 72): "Om de identiteit van de kern van Verona te beschermen dient er voor de vrijwaring van de Voer en holle wegen ongunstig gelegen woongebied geherlocaliseerd of op zijn minst op een andere manier benaderd te worden. Tot de ongunstig gelegen woongebieden behoren de volgende percelen:

○        Zuidelijk gelegen woongebied: Door ligging op het plateau van Duisburg en ontsluiting via een holle weg is het aangeraden om de bestemming van woongebied met landelijk karakter in de Kerstraat om te zetten naar parkgebied (en agrarisch gebied, ten zuiden van de Kerstraat).

○        Herbestemming van het woongebied behorende tot de Hoeve, gelegen rondom de Voer - Geldige verkaveling voor de bouw van 1 woning op perceel B65N, gelegen grenzend aan de Voer, mogelijks te herbestemmen of te bebouwen mits doordachte inplanting en keuze woontypologie. Continuïteit Voerweg is cruciaal."

●        Dit was ook al zo in de startnota waartegen we toen reeds bezwaar hadden ingediend en in de scoping nota waarop we ook onze bezorgdheden hadden meegedeeld. Mondeling werd gezegd [op het participatiemoment] dat de bouwmogelijkheid wel degelijk zou gegarandeerd blijven, maar dit strookt dan wel niet met de tekst waar nog steeds ook staat 'mogelijks te herbestemmen'. We zien geen probleem om 5 meter van de Voer te blijven. Kan dit schriftelijk bevestigd worden dat het aangepast wordt in de tekst zodat het duidelijk is dat het bouwgrond blijft? Ook verduidelijken dat het blijft zoals voordien: bouwgrond zonder verplichting om onmiddellijk te bouwen (omdat reeds 2/3 van de verkaveling is bebouwd). Of is het de bedoeling dat het bouwverplichting wordt? Wij hadden gepland om binnen enkele jaren, als we te oud worden om alles zelf te onderhouden, deze bouwgrond te verkopen of te bebouwen.

●        Ook met de wandelweg ter hoogte van het bouwperceel zijn we niet gelukkig. De losweg langs de Voer en toegankelijkheid met tractoren via de Kuipersberg die nodig is om de achterliggende weiden te bewerken is cruciaal voor ons. Door het drassige bronnengebied is een weide niet toegankelijk met zware machines via de Molenstraat achteraan. Een wandelpad langs de weide is voor ons geen probleem . Misschien is het bespreekbaar de wandelweg te laten beginnen ter hoogte van de wandelweg die aansluit komende van de kapel.

Bespreking Gecoro:

●        In het ontwerp RUP werd dit perceel opgenomen in woongebied. De goedgekeurde verkaveling die hier ligt, werd opgeheven. Er blijft door het RUP wel een bouwmogelijkheid bestaan, maar deze zal zich moeten aanpassen aan de geldende regelgeving m.b.t. water. Door de opheffing van de verkaveling, laat het RUP toe om de bouwwijze te herzien. Het RUP behoudt bijgevolg de bouwmogelijkheid. De afstand van 5 m onbebouwbare zone ten opzichte van de Voer is ten allen tijden van toepassing. De passage in de toelichtingsnota dient aangepast en verduidelijkt te worden.

●        De wandelweg is indicatief ingetekend en kan in werkelijkheid samenvallen met de zone non-aedificandi van de Voer. Om grafische redenen werd het pad naast de aanduiding van de Voer getekend.

Bezwaar 5

●        Versnippering van het beleid

○        Dit is al het tweede RUP voor Sint-Verona en nog is niet het hele gehucht in kaart gebracht – volgt er binnenkort nog een derde RUP? Het zal iedereen duidelijk zijn dat het beleid op die manier versnipperd wordt. Waarom kiest de gemeente er toch voor om het onderzoeksgebied telkens zo te beperken? Het voordeel (vanuit het oogpunt van de gemeente) kan zijn dat er geen bijkomende onderzoeken moeten gebeuren omdat de te verwachten negatieve effecten – gezien de beperkte schaal – klein zullen zijn. Het nadeel (vanuit het oogpunt van de gemeenschap) is dat verschillende kleine aparte RUPs het beleid fragmenteren en in het dagelijkse leven achteraf wél grote nadelen kunnen opleveren. Concreet is dat al met de 2 Verona-RUPs het geval: de voorgestelde ‘kernverdichting’ (zoals het in dit RUP wordt genoemd) gecombineerd met de grote sportaccommodatie (mogelijk gemaakt door het vorige RUP) veranderen zowel de woonfunctie als de mobiliteit wél drastisch.

○        Bovendien heeft de gemeente een verkaveling die deel uitmaakt van het gebied waarover het RUP ‘kern Verona’ handelt, al goedgekeurd en aan een openbaar onderzoek laten onderwerpen in het voorjaar van 2024 … dus maanden voor de bevolking het voorstel tot RUP zelf mocht inkijken en beoordelen. (De gronden van die verkaveling aan de Kapellestraat zijn intussen al bouwklaar gemaakt!) De gemeente stelde dat ze bij de beoordeling van die verkaveling al rekening had gehouden met het RUP-ontwerp … dat ze zelf heeft helpen ontwikkelen maar dat nog niet de tweede toetsing door de bevolking had doorstaan. Dit is geen fair beleid, dit is geen goed bestuur.

●        Partijdigheid

○        Als een lokale overheid rechter en partij tegelijk is (door zelf een RUP te mogen voorstellen én te kunnen goedkeuren – blijkbaar zelfs nog voor de bevolking inspraak krijgt, zie 1.b.), is er al een schijn van partijdigheid gewekt. Als het dan ook nog gaat om terreinen waarover de gemeente in het verleden al heel wat ogen heeft toegeknepen, wordt dat gevoel van partijdigheid alleen maar versterkt. Concreet: een ‘landbouwbedrijf’ met een omvang buiten alle proportie mocht gebouwd worden in een woonzone … en zou nu omgevormd moeten worden tot een woongebied buiten proportie op een stuk landbouwgrond. Waarom? Vanwege de invloedssfeer van de eigenaar?

○        Een ‘spontaan gegroeide’ en dus zonevreemde wooncluster die momenteel al rechtszekerheid geniet (zoals de scopingnota zelf aanhaalt)… zou nu recht moeten krijgen op alle mogelijkheden van een ‘gewone’ woonzone. Waarom? Vanwege de familiale banden van de eigenaars? Het RUP wordt hier gebruikt/misbruikt om woningen die doelbewust zonevreemd gebouwd zijn, nu een opwaardering te geven. Hoe is dit te rechtvaardigen tegenover andere mensen die ook in een zonevreemde woning wonen maar geen aanpassing krijgen? En tegenover mensen die hun huizen spontaan wél reglementair laten groeien?

○        Een gebouw dat als woning werd goedgekeurd is meteen van bij de aanvang ingericht en gebruikt voor 6 appartementen. Dat is in Sint-Verona niet toegestaan. De afwijkende korrelgrootte van het appartementsgebouw wordt zelfs aangehaald in de scopingnota en verderop wordt gesteld ‘Meergezinswoningen zijn uitgesloten in Verona, enerzijds omdat het RUP “meergezinswoningen” voor heel de gemeente dit niet toelaat en anderzijds wil het RUP ‘Verona’ de authenticiteit van het gehucht bewaren.’ Het is stuitend dat de gemeente al jarenlang weigert haar eigen beleid toe te passen. Goed bestuur kan toch niet betekenen: zo lang niemand officieel een klacht indient, wordt er niet ingegrepen? Daarmee zou de gemeente de verantwoordelijkheid voor een goed ruimtelijk beleid immers bij de burger leggen en op die manier zelf verdeeldheid zaaien. Door bestaande overtredingen steeds ongemoeid te laten ondergraaft de gemeente bovendien zelf het draagvlak voor een goed plan van ruimtelijke ordening. En dat kan niet de bedoeling zijn.

●        Framing van het begrip ‘kern van Verona’

○        In de Startnota staat op p. 24 ‘er ontbreekt een gevoel van een echte kern’. Dat klopt en is zeer eenvoudig te verklaren: Sint Verona hééft immers geen kern – en dat is bij uitstek een van de mooie aspecten van wonen in dit gehucht. In de startnota wordt nochtans voortdurend gesproken over de ‘kern van Verona’ (het RUP draagt die titel!), maar dat is framing: het is niet omdat het woord vaak herhaald wordt dat er plots wél een kern zou bestaan.

○        In de documenten die de gemeente naar aanleiding van dit RUP ter beschikking stelde, blijkt de reikwijdte van de ‘kern’ (of wat de gemeente daarvoor aanziet) nogal elastisch. Afhankelijk van het beeld dat je bekijkt, horen er meer of minder huizen bij. Nauwkeurigheid op dat vlak is toch het minimum dat je zou mogen verwachten bij de voorstelling van een RUP – maar dat minimum wordt niet gehaald.

●        Kernversterking versus kerncreatie

○        De startnota zegt dat het RUP aan kernversterking zou willen doen, maar in feite gaat het om kerncreatie: door de bouwdichtheid plaatselijk te verhogen, zou de facto een kern ontstaan. De uitleg en de referentiebeelden spreken wat dat betreft voor zich. Helaas ontbreekt elke info over het aantal woningen en de precieze plaats waar die gebouwd zouden worden.

○        Wat wel in de startnota staat en ook in de scopingnota: de Dorpstraat zou ter hoogte van de bebouwing op de terreinen van de ‘witloofloods’ breder moeten zijn dan elders, om aan te geven dat men de ‘kern’ nadert - die men door de bebouwing zelf creëerde. Tja.

○        In de scopingnota wordt verder verduidelijkt wat kernversterking inhoudt: ‘het diffuse voorkomen van Verona wordt gestructureerd door het gericht voorzien van nieuwe woningen.’ Het gemeentebestuur wil dus bewust het authentieke karakter van Sint-Verona aantasten? Elders staat nochtans: ‘Het authentieke karakter van het gehucht dient gevrijwaard en versterkt te worden. Hierbij moet voldoende aandacht zijn voor het spontane, het pittoreske en minder voor het aangelegde en het berekende.’

●        Begrip ‘historische kern’

○        Een aantal keren wordt het begrip ‘historische kern’ aangehaald, zonder daar echter enige verklaring aan toe te voegen. Naar welk tijdvak refereert men precies? Naar de Romeinse tijd, de Middeleeuwen, latere periodes? Hoe zag die kern er toen uit, welke onderzoeken zijn daarnaar gebeurd en welke criteria lagen aan de keuze voor dat tijdvak ten grondslag? Graag duidelijkheid hierover! De gemeente wenst de huidige identiteit van de kern van Verona te versterken door inspiratie te halen uit de historische waarde van de plek en de kapel terug in relatie met zijn omgeving te brengen.

○        Nu de het RUP zo nadrukkelijk stelt ‘de historische waarde van de plek en de kapel terug in relatie met de omgeving te (willen) brengen’, kan de gemeente de archeologische onderzoekingen niet uit de weg gaan. Er zijn al wetenschappelijke waarnemingen gebeurd, op meerdere vondstlocaties. ‘Gezien vooral de Romeinse en vroegmiddeleeuwse aanwezigheid, is deze eerder uitzonderlijke en betekenisvolle plek zeer belangrijk voor de kennis van ons verleden. Alle omzichtigheid is dan ook geboden bij grote en kleine bouwprojecten en/of de kernversterking. Er zijn geen zones ‘zonder archeologie’ afgebakend’, lezen we in de scopingnota. Het zal bijzonder interessant worden om die onderzoeken van dichtbij mee te mogen maken!

○        De scopingnota refereert zelf naar de toestand zoals op de Ferrariskaart van 1771-78. Als de situatie in het Sint-Verona van toen als referentiepunt dient, kan het advies van Natuur & Bos integraal gevolgd worden: ‘Voor de geplande herbestemming van de centrale zone (nu nog met para-agrarische activiteit) in de effectieve Kern van Verona kan best ingezet worden op een herbestemming als parkzone in functie van de verdere ontwikkeling als centrale ontmoetingsplaats met bijkomende lokale vergroening. Hierdoor kan een zachte overgang en verbinding vanuit de kern naar de zuidelijk gelegen holle wegen toe worden gerealiseerd.’ Wij zijn alvast voorstander!

●        Bebouwing verplicht?

○        Op het voorstel van Natuur en Bos voor een open groene ontmoetingsruimte in het centrale gebied volgt in de scopingnota prompt de repliek: ‘Op de centrale zone waar zich momenteel para-agrarische activiteiten (de oude Witloofloods) bevinden dient er iets nieuws te komen, waar de gemeenschap van Verona kan samenkomen. Een combinatie van wonen en publieke ruimte is hier op zijn plaats. Verder onderzoek dient uit te wijzen welke bestemming wenselijk is voor dit deelgebied.’ Dit staat dus nog niet vast? Waarom dan het landschappelijk waardevol gebied omvormen tot woonzone? Onduidelijkheid troef!

○        Als er toch bebouwing zou komen, gaan wij er in elk geval van uit dat de gemeente inspanningen zal leveren om de betaalbaarheid van de woningen in Sint-Verona voor de kinderen en kleinkinderen van inwoners te ondersteunen. In het RUP zien we daarover echter geen enkele aanwijzing opgenomen. Waarom niet? En waarom krijgen we intussen wel veelvuldige beelden van hoe de bebouwing eruit zou kunnen zien?

○        Er zijn binnen het plangebied 2 percelen die momenteel in een bouwzone liggen, maar die niet bebouwd kunnen worden – het ene omdat het in overstromingsgebied ligt, het andere omdat het grenst aan een landschappelijk en biologisch zeer waardevolle holle weg. Beide terreinen zouden omgevormd worden tot groengebied. De scopingnota haast zich om te stellen dat de nieuwe situatie winst betekent ten opzichte van de huidige situatie. Dit is misleidende informatie: er is nu geen bebouwing. Als die niet-bebouwing wordt bestendigd, is dat geen winst maar een status quo.

○        Ons gezond verstand zegt: als het niet aangewezen is een terrein te bebouwen, dan doe je dat niet. Punt. De gemeente vindt: als het op de ene plaats niet kan, moeten/willen we dat per se compenseren. In de scopingnota lezen we: ‘De volgende percelen kunnen ingezet worden voor de versterking van de lokale identiteit aan de hand van toekomstgerichte ingrepen en komen met andere worden in aanmerking voor de gewenste ruil van de ongunstig gelegen woongebieden:

■        Het agrarisch perceel dat ingesloten wordt door het voormalig witloofbedrijf.

■        Het gebied dat reeds ongestructureerd bebouwd werd ter hoogte van de Kuipersberg’.

○        Waarom wil de gemeente per se een stuk agrarisch waardevol gebied omvormen tot woonzone. Dat is toch niet verplicht? Er kunnen heel wat alternatieven worden bedacht. (cfr. Het voorstel van Natuur en Bos)

○        En waarom zou een ongestructureerd bebouwd gebied opeens een normale woonzone moeten worden? Omdat een heleboel woningen ‘spontaan laten groeien’ beloond moet worden? Daarbij: de woningen staan er toch al en genieten toch al rechtsgeldigheid? Wie even inzoomt op het grafische plan, ziet echter dat het om zowat 16 kavels gaat, waarvan momenteel nog 4 onbebouwd. Dat is wel een héél grote spontaan gegroeide cluster en een héél groot cadeau voor de eigenaars, waarvan er een aantal familie van de burgemeester zijn. Hoe kan hij dat tegenover alle andere burgers verantwoorden en waarom gaan alle gemeenteraadsleden daarin mee? Nu begrijpen we waarom de scopingnota daar opvallend stil over bleef… en waarom er ook in de flyer met het beeld van de kapel op met geen woord over werd gerept! Daaruit moeten we wel concluderen dat de gemeente bewust niet transparant wenst te zijn...

●        Grootschaligheid verplicht?

○        De gemeente wil met dit RUP de te grootschalige ‘landbouwkorrel’ vervangen door een te grootschalige woonkorrel. In de bruine strook op het grafische plan staan momenteel een 55-tal huizen langs de 3 straten die zich rond de kapel plooien: Dorpstraat, Kapellestraat en Kerstraat. Op het infomoment begin juni 2024 spraken de toelichters van dienst over een 15-tal huizen die op het terrein van Dekelver gebouwd zouden worden, naast de 4 nieuwe aan de Kapellestraat - dat zouden er dus in een klap een twintigtal meer zijn. Dat is toch niet in verhouding? Waarom zoveel? Wie heeft daar voordeel van? De buurtbewoners zullen vooral de nadelen ondervinden (o.m. door minder privacy en meer verkeer).

○        In het Beleidsplan Vlaanderen staat nochtans: ‘Aanvullend aan de strategische doelstellingen vormen de ruimtelijke ontwikkelingsprincipes de basis om ruimtevragen een duurzame plaats te geven. Zo dient het ruimtelijk rendement verhoogd te worden door het huidige ruimtebeslag beter te gebruiken en het bijkomend ruimtebeslag stelselmatig te verminderen. Aanvullend is het van belang dat er een multifunctioneel ruimtegebruik en verweving gerealiseerd wordt door de creatie van robuuste en veerkrachtige open ruimte en door functies te bundelen en verweven in het ruimtebeslag.’ Waarom past de gemeente dat niet toe?

○        Het Beleidsplan Vlaams-Brabant schrijft voor: ‘In de ‘gehuchten’ is het voorzieningenniveau te beperkt om een significante aangroei van het woningenbestand te verantwoorden.’

○        Volgens de beoordeling van de milieueffecten: ‘De kernversterking ter hoogte van de Kapellestraat dient landelijk en weinig dicht te zijn, zodat bijkomende zichten tussen de Veronakapel en oude hoeve aan de Dorpsstraat mogelijk worden.’

○        Het RUP stelt daarentegen voor om van het hele terrein woongebied te maken. Hoe meer huizen er komen, hoe kleiner natuurlijk de buitenruimte per huis kan zijn. (met een minimum van 50 m2, waarvan niet meer dan de helft voor het tuinhuis, dat zelf niet meer dan 40 m2 mag bedragen) Hoeveel ruimte zal er op het terrein zijn voor bomen en struiken die het landelijk karakter van de omgeving in de verf zetten en de huizen tegen onnodige opwarming beschermen?

○        Om extra groenruimte te creëren stelt men in de scopingnota voor het aan de holle weg grenzende landbouwgebied om te vormen tot parkgebied. Natuur en Bos vraagt om expliciet in het RUP op te nemen dat daar nooit gebouwd mag worden. Dat parkgebied is echter niet verbonden aan de nog te bouwen huizen op het terrein van Dekelver, maar moet een publieke ontmoetingsplaats worden voor iedereen.

○        Als er veel huizen zouden komen, zal de verharding op het terrein niet veel afnemen, misschien wel integendeel. Het terrein grenst aan waterwinningsgebied en een deel is overstromingsgevoelig gebied. De op 4 juni voorgestelde schaalgrootte lijkt de impact daarvan onvoldoende in te schatten. In de stedenbouwkundige voorschriften staat ‘Gemeenschappelijke groene buitenruimten kunnen een waterbergende functie hebben.’ We vermoeden dat dit niet gaat over de opvang van water in het publieke groengebied, tenzij het water continu omhooggepompt zou worden. In de scopingnota staat over de regenwateropvang van de huizen: ‘Open grachtenstructuren, wadi’s, groendaken, hemelwaterbuffers, … zullen deel uitmaken van de nieuwe woonontwikkeling.’ Dat is nogal vaag. Bedoelt men bijvoorbeeld dat de zadeldaken groendaken zullen worden? Hoe groot is het percentage van de bebouwbare ruimte die voor de wateropvang voorzien moet worden? Wat met regenwaterputten, die op zichzelf ook weer een verhardingsoppervlakte vormen? Van de beperking qua kelderruimte is wel melding gemaakt, van de opvang van regenwater voor het tegenwoordig zo noodzakelijke hergebruik niet. Is het RUP wel voldoende toekomstbestendig uitgedacht?

●        Groengebied

○        In het RUP wordt de ontwikkeling van een woongebied op privéterrein gekoppeld aan de ontwikkeling van een nieuw publiek domein (het parkgebied). Dat wekt alweer de schijn van partijdigheid: een projectontwikkelaar is niet de aangewezen persoon om het publieke belang te dienen. Beide terreinen moeten dan ook in samenspraak maar onafhankelijk van elkaar ontwikkeld worden.

○        De taluds die het groengebied omgeven, zijn biologisch waardevol. De scopingnota haalt zelf de biologische waarderingskaart aan en stelt: ‘Op de hellingen naar de plateaus en vooral aan de zuidrand van de woonkern Verona komen plaatselijk biologisch zeer waardevolle of waardevolle holle wegen en beboste taluds voor.’ Toen er in 2012 sprake van was om een klein gedeelte daarvan (gelegen aan de Kerstraat) te bebouwen, vroeg Natuur en Bos expliciet om met de bebouwing minstens 5 m afstand van de taludranden te bewaren. De scopingnota over dit RUP zegt echter niets over de manier waarop de taludranden beschermd zullen worden. In de stedenbouwkundige voorschriften staat bij de bestemmingscategorie overig groen volgende pijnlijke beschrijving: ‘Binnen dit gebied zijn natuurbehoud, bosbouw, landschapszorg, landbouw, waterbeheersing en recreatie nevengeschikte functies.’ Werkelijk?

○        Het RUP voorziet op 2 plaatsen zelfs een opzettelijke inbreuk (van 1,5 tot 3 m breedte) op die taluds om een pad voor langzaam verkeer aan te leggen. Dit is een totaal onnodige schending van biologisch waardevol gebied: op de hoek van de Kerstraat en de Kapellestraat kan het groengebied probleemloos betreden worden zonder enig hoogteverschil. En dat terwijl in de scopingnota bij de beoordeling van de milieueffecten vermeld wordt: ‘Bij de kernversterking langs de Kapellestraat dienen de aanwezige taluds en houtkanten, die biologisch waardevol zijn, behouden worden, zodat nadelige effecten worden vermeden.’ Wij rekenen er dan ook op dat dit effectief zal gebeuren!

●        Mobiliteit

○        Als er 15 woningen zouden komen op het terrein van Dekelver, moeten er ook 30 parkeerplaatsen voorzien worden. Die zouden niet bij de individuele woningen, maar op een gezamenlijk parkeerplein worden voorzien, hoorden we op de infomiddag van 4 juni in de kapel. Die toename van het aantal wagens is in het kleine Sint-Verona buiten verhouding. In de scopingnota maakt men de misleidende vergelijking tussen een referentietoestand (alsof er wel woningen zouden staan op de onbebouwbare percelen) en de toekomstige toestand en concludeert ‘De totale effecten op de mobiliteit door het RUP ‘Kern Verona’ zijn in het plangebied verwaarloosbaar.’ Dit is niet ernstig: de overlast voor de buurtbewoners ligt in het verschil tussen de huidige en de toekomstige toestand.

○        In de scopingnota staat niets vermeld over het veilig binnen en buitenrijden van het te bebouwen terrein. Alsof de gemeente dat niet belangrijk vindt. Alsof de buurtbewoners en alle andere weggebruikers daar geen gevaar van zullen ondervinden.

○        In de scopingnota wordt daarentegen wél het gevaar aangehaald dat het autoverkeer zou lopen bij het afdraaien naar de Kuipersberg, maar dan als argument om de Kuipersberg verkeersvrij te maken. Dat zou dan de aangewezen weg zijn die langzame weggebruikers mogen volgen. Zij kunnen dan blijkbaar vlak bij de oprit van de autostrade wél veilig de Tervuursesteenweg betreden! Deze redenering neemt een loopje met de verkeersveiligheid van de zwakke weggebruikers en tart elk fatsoen. Dat de gemeente dat zelf niet ingezien heeft, wijst bovendien op beangstigende blinde vlekken in de vooropgestelde visie.

○        De scopingnota besteedt ook aandacht aan de toekomstige busverbindingen die via de Tervuursesteenweg veel sneller zouden verlopen en de bushalte Verona die zal worden afgeschaft. Dit wordt als louter positief voorgesteld. De nadelen voor mensen die iets ouder zijn, minder ver kunnen stappen of jonge kinderen hebben, wegen nochtans zwaar. Voor hen is de snelheid van de busverbinding vaak minder belangrijk dan de nabijheid van de bushaltes. Hoe raken zij tot aan de steenweg en hoe raken ze die veilig over? Welke voorzieningen voorziet de gemeente voor hen?

○        Op het ene plannetje in de scopingnota zien we een nieuw aan te leggen pad voor langzaam verkeer vertrekken aan de ‘spontaan gegroeide cluster’, de Dorpstraat dwarsen en het terrein van de te grote landbouwkorrel doorsnijden, het talud overwinnen, een draai van 90° maken om het talud voor de kapel weer af te dalen, en van daaruit achter de tuinen door te lopen richting Poelstraat. In de scopingnota wordt melding gemaakt van klachten over privacyverlies. Wellicht daarom werd in het grafische plan zowel het eerste stuk van het pad tot aan de Dorpstraat als het laatste tussen de kapel en de Poelstraat geschrapt. Zo blijft alleen het stuk over het terrein van Dekelver en in het parkgebied over. Het privacyverlies van de bewoners van de nog te bouwen huizen wordt dus bij voorbaat onbelangrijk geacht?

○        Het pad voor langzaam verkeer wordt aangeprezen als een verkeersveilige verbinding naar de kapel. Het opmerkelijke is: die veilige verbinding is er momenteel al. Omdat er in de Kerstraat en de Kapellestraat weinig verkeer is, kan men daar nu rustig wandelen en kinderen laten fietsen. In plaats van voor te stellen om de Kuipersberg verkeersvrij te stellen, wordt er beter nagedacht over het verkeersvrij maken van straten die nu al weinig autoverkeer bergen maar waar veel wandelaars en fietsers gebruik van maken. De auto’s van de bewoners van de nieuwe huizen zouden dan via de Dorpstraat het terrein op en af kunnen rijden – wat meteen ook open zichten garandeert.

○        Het nog aan te leggen pad voor langzaam verkeer zou op twee plaatsen het talud moeten doorsnijden. Over de wijze waarop dit zou gebeuren, staat – begrijpe wie kan - niets in de scopingnota vermeld. Dat is nochtans belangrijk, niet alleen omdat het talud biologisch waardevol is maar ook omdat het pad zelf bedoeld is voor fietsers of voetgangers - àlle fietsers en voetgangers: kleuters die pas leren fietsen, moeders met kinderwagens, mensen met een rollator of een rolstoel, … In de scopingnota staat wel vermeld dat het wandelpad achter de kapel (voetweg 64) niet rolstoeltoegankelijk is. Over het gebruiksgemak van het nieuwe pad en hoe dat te realiseren zou zijn: geen woord.

●        Landschappelijke inpassing

○        De woningen op de Kuipersberg worden opgenomen in een gebied van ‘landschappelijke inpassing’. In de scopingnota wordt nergens gewag gemaakt van enige definitie, beschrijving, verklaring of invulling van deze terminologie. Het is dan ook een raadsel wat daar concreet mee bedoeld wordt. Zo lang dat onduidelijk is, hebben burgers op dit moment geen faire kans om daar een gefundeerde mening over te vormen, laat staan om die te formuleren.

○        In de scopingnota staat wel dit: ‘Verona staat vandaag in directe verbinding met de N3, via de Kuipersberg. De woningen in deze straat spelen op een bepaalde manier in op het aanwezige reliëf, ieder op zich op zijn eigen individueel perceel. Aan de westzijde ligt achter het woonlint een kleine wooncluster, die doorheen de tijd organisch gegroeid, zonder structuur. Deze wooncluster is bovendien gelegen in agrarisch gebied en is dus zonevreemd. De bebouwing en de gebruikte architecturale typologieën staan volledig los van de typische bebouwingstypologieën van de kern van Verona. Een landschappelijke inpassing van deze woningen ontbreekt.’ Waarop alludeert men hier, wat moeten inwoners daaruit concluderen? Totaal onduidelijk!

○        Elders lezen we: ‘Indien de spontaan uitgegroeide bebouwing in relatie met de bebouwing van de overkant van de Kuipersberg landschappelijk kan ingepast en versterkt worden, zal dit ten goede komen van de volledige werking van de kern van Verona.’ Wat betekent dit en waarom zou dit de ‘werking’ (?) van de kern verbeteren? Ook hier legt de scopingnota bewust een sluier van onduidelijkheid over - en verzwijgt men intussen de pijnlijke kern van de zaak.

●        Zone voor bedrijfsactiviteiten en maatschappelijk nut

○        De (zeer lange) scopingnota is ook op dit punt verwarrend: eerst wordt er beschreven dat die ten noorden én ten zuiden van de Tervuursesteenweg zou komen. Iets verder lezen we daartegen dit terechte protest over de milieueffecten: ‘Het agrarisch gebied ten zuiden van de N3 tot aan de bebouwing Kuipersberg zal deel gaan uitmaken van de ‘zone voor bedrijfsactiviteiten en openbaar nut’. Hierdoor gaat het open ruimtegebied verloren en zullen de open zichten vanuit het plangebied, vanaf de N3 tussen de (zonevreemde) woningen naar de beschermde kapel, de hoeve en het historisch centrum Verona, en omgekeerd vanaf de Dorpsstraat naar de N3, verder gaan afnemen. Een mogelijke verdere afbouw van de bestaande (zonevreemde) bebouwing ten zuiden van de N3 en de landschappelijke inkleding, zal bij de ontwikkeling van een nieuwe ‘zone voor bedrijfsactiviteiten en openbaar nut’ ten zuiden van de N3, hierdoor weinig positieve impact gaan hebben op het landschap en de nog aanwezige open zichten naar de historische kern van Verona, integendeel, beide zones (wonen en bedrijven) zullen elkaar gaan versterken en de bebouwde structuur nog doen toenemen en open zichten doen afnemen.’

○        Na bestudering van de flyer met de kapel en het grafische plan nemen we nu maar aan dat in het RUP de zone voor bedrijfsactiviteiten en maatschappelijk nut alléén ten noorden van de Tervuursesteenweg zal komen. Maar zekerheid daarover hebben we niet.

●        Parels van Verona

○        We kunnen het niet verhullen: het gehucht waarin we wonen gaat ons erg ter harte. Juist daarom verwachten we dat het gemeentebestuur steeds de startvisie voor dit RUP waarmaakt: de woonkwaliteit verbeteren, het langzaam verkeer en ontmoetingsplaatsen faciliteren, het landelijke karakter benadrukken en de prachtige zichtlijnen nog uitbreiden. Zodat de Voer en de kapel kunnen schitteren als de parels die ze zijn.

○        Omdat een aantal uitgangspunten van dit RUP haaks staan op de meest recente beleidslijnen voor ruimtelijke ordening in Vlaanderen, zullen we hierover ook advies inwinnen bij het bevoegde kabinet.

Bespreking Gecoro:

●        Er werd een ruimtelijke visie uitgewerkt voor de ganse kern. Om deze totaalvisie uit te rollen wordt, indien juridisch-planologisch noodzakelijk voor het realiseren van de ruimtelijke visie, een RUP opgemaakt. Op delen die niet opgenomen worden in het RUP, blijft het gewestplan van toepassing. De effectieve afbakening van de kern is dan ook minder relevant. In de visie ligt de focus wel op een ruimer studiegebied.

●        Het gewestplan is opgemaakt in de jaren ’70. De woonbestemming is de meest ruime bestemmingszone. Binnen deze bestemmingszone kunnen allerlei activiteiten en functies zich vestigen, ook grootschalige landbouwbedrijven. Een woonproject t.h.v. het witloofbedrijf zou in principe vandaag de dag al (groten)deels kunnen (binnen de woonbestemming op het gewestplan).

●        Op een aantal plaatsen kan de huidige gewestplanbestemming in vraag worden gesteld. Het betreft dan ook al een plan dat meer dan 50 jaar geleden is opgemaakt. Door voortschrijdend inzicht kan het aangewezen zijn om een aantal zones te herbestemmen. Vandaar de noodzaak voor de opmaak van een RUP. In geval onbebouwd woongebied, doch slecht gelegen gezien de waterhuishouding en/of biologische waarde is het beter om deze zones niet te bebouwen. Door de RUP-omzetting wordt dit ook juridisch-planologisch onmogelijk gemaakt.

●        Tijdens de opmaak van een RUP blijft het gewestplan van toepassing. De goedgekeurde verkaveling werd vergund op basis van het geldende gewestplan. In de vergunningsverlening werd wel reeds rekening gehouden met de voorschriften van het RUP in opbouw.

●        De zonevreemde wooncluster was hier reeds aanwezig voor de inwerkingtreding van het gewestplan in 1976. Eén van de hoofddoelstellingen van dit ruimtelijk traject is om de ruimtelijke kwaliteit en ruimtelijke identiteit van de kern Verona te versterken en te bestendigen op lange termijn. Een belangrijk aspect is het opleggen van een typische bouwstijl en materialisatie.  Als deze gebieden niet mee worden bestemd als woongebied kunnen deze ruimtelijke kwaliteiten niet meer afgedwongen worden omdat zij onder de meer algemene wetgeving zonevreemde woningen terecht komt. Gelet op het feit dat men nu ook reeds rechten heeft, zijn deze woningen op heden reeds reglementair en is de omzetting naar woongebied vooral ingegeven in het bestendigen van een situatie van voor 1976 en het vastleggen van de gewenste ruimtelijke kwaliteit.

●        Zelfs een straatdorp kan een ‘kern’ zijn. In het provinciaal beleidsplan wordt Sint-Verona aangeduid als landelijke dorpskern. Een RUP dient niet de volledige kern te omvatten. Enkel de delen waarvoor een juridisch-planologische bijsturing nodig en/of wenselijk zijn, moeten opgenomen worden in het RUP. In de toelichtingsnota wordt het ontstaan van de kern duidelijk geschetst.

●        Kernversterking dient te gebeuren op schaal van de kern. Zo worden meergezinswoningen al uitgesloten. Er dient bovendien bijzondere aandacht te gaan naar de inpassing van de nieuwe ontwikkelingen. Het RUP doet echter geen concrete uitspraken over aantallen, effectieve inrichting, bouwtypologie, dakvorm, … Dit om nog voldoende ontwerpvrijheid te laten voor de architect/bouwheer/ontwikkelaar. Het specifieke project zal op vergunningsniveau grondig beoordeeld worden. Ook het al dan niet opleggen van ‘betaalbaar wonen’ maakt hier deel van uit. Daarnaast ook de inrichting van de niet bebouwde ruimte van de site: verhardingen, groenaanplant, aanleg paden, reliëfwijzigingen, … Hiervoor zijn, naast de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP, nog andere regels van toepassing. Bestaande regelgeving wordt niet opgenomen in het RUP. Deze is sowieso van toepassing.

●        De inrichtingsvisie voor de ontwikkeling moet een meerwaarde bieden voor de kern. Dit geldt voor de bebouwing, het groen, de ontsluiting alsook voor het padennetwerk. De paden op het grafisch plan van het RUP zijn slechts indicatief aangeduid. De verder concrete uitwerking gebeurt dan ook op projectniveau.

●        In de toelichtingsnota wordt gesuggereerd om de Kuipersberg af te sluiten. En deze route vooral als langzaam verkeer verbinding tussen kern en de bushalte op de N3 in te richten. Dit is echter een suggestie en wordt op geen enkele manier verordenend vastgelegd in het RUP. Dit dient in een ruimer kader bekeken worden. De verordenende stedenbouwkundige voorschriften doen hier geen uitspraak over. Dit geldt ook over de bushaltes, alsook voor de langzaam verkeer paden in de kern.

●        Een RUP wordt opgemaakt volgens een vastgelegde procedure in de VCRO. De opmaak van de scopingnota is de tweede stap in de opmaak van het RUP. Per stap die gezet wordt, wordt het project concreter. Momenteel zitten we in de fase van het ontwerp RUP (stap 4), waar duidelijke keuzes gemaakt werden. Dit is een correct procesverloop.

●        In de stedenbouwkundige voorschriften, alsook in toelichtingsnota, staat duidelijk omschreven wat er per bestemmingszone kan of niet kan. In de toelichtingsnota wordt bovendien duidelijk omschreven wat de opzet is van de (her)ontwikkelingen binnen het plangebied.

●        Grootschaligheid is niet verplicht. De MER-screening stelt duidelijk dat er geen effecten zijn. De situatie verbetert zelfs. Dit geldt ook voor de verhardingsgraad. Het team Omgevingseffecten heeft dan ook geoordeeld dat er geen plan-MER noodzakelijk is.

●        De ruimtelijke uitgangspunten passen binnen het nieuwe beleidskader van Ruimte Vlaanderen (ontharding, kernversterking op schaal van het dorp/gehucht, ruimte voor water en groen, stimuleren van ontmoeting, inzetten op de modal shift, uitbouw sterk padennetwerk, …). Het departement omgeving gaf een gunstig advies op dit ontwerp RUP.

Bezwaar 6

●        We stellen vast dat het voorgestelde RUP planbaten omvat die ten goede zouden komen aan eigenaars waarvan op basis van hun naam vermoed kan worden dat ze rechtstreekse familie zijn van de burgemeester. Het gaat om de roodgeel gearceerde selectie (legende: planbaten wegens omzetting van landbouw naar wonen) uit de kaart van het “totaalplan RUP kern Verona”. Aangezien de woningen op de rood-wit gearceerde percelen volgens de huidige normen zonevreemd zijn (in agrarisch gebied) zou een omzetting van landbouw naar wonen een aanzienlijke meerwaarde opleveren voor de eigenaars van deze percelen.

●        Verder stellen we vast dat, volgens notulen van de colleges van burgemeester en schepenen, de burgemeester deelnam aan de zittingen van het college van Burgemeesters en Schepenen waar beslissingen over dit RUP werden genomen. Het gaat om:

○        zitting van 21/12/2020: goedkeuring start en procesnota van het RUP,

○        zitting van 8/5/23: goedkeuring van de scopingnota,

○        zitting van 30/10/23: goedkeuring voorontwerp RUP kern Verona.

●        Tevens stellen we vast dat het RUP ‘Kern Verona’ voorlopig werd vastgesteld door de gemeenteraad op 30 april 2024, en dat de burgemeester, dhr. J. Vander Elst eveneens deelnam aan de stemming hierover.

●        De regels rond belangenvermenging laten niet toe dat een lid van het college van burgemeester en schepenen deelneemt aan de bespreking en stemming van:

○        aangelegenheden waarin hij belang heeft en er niet met zekerheid afstand van kan doen. Het moet om een rechtstreeks belang gaan (persoonlijk of als vertegenwoordiger),

○        aangelegenheden waarbij de echtgenoot, bloed- of aanverwanten tot en met de 4e graad persoonlijk en rechtstreeks belang hebben.

●        We vragen daarom dat het RUP wordt opgeschort tot een onafhankelijk onderzoek aantoont dat er geen sprake is van belangenvermenging in deze. Gezien de rol van de burgemeester kan dergelijk onderzoek enkel onafhankelijk zijn mits het gecoördineerd wordt op niveau van de provinciale overheid, die toezicht houdt op de werking van het gemeentebestuur.

Bespreking bezwaar 6: het betreft hier geen ruimtelijke inhoudelijke kwestie. Bijgevolg is dit geen bevoegdheid van de GECORO.

2. Adviezen

1. Agentschap Wegen en Verkeer: voorwaardelijk gunstig

●        De gemeente Bertem beoogt met de opmaak van dit RUP de ruimtelijke uitdagingen binnen de kern van Verona te onderzoeken en het uitwerken van de ruimtelijke kwaliteiten te faciliteren. Binnen de afbakening van het RUP, het projectgebied, zit een veelheid aan problematieken. Er kunnen drie deelgebieden onderscheiden worden, met elk hun specifieke kenmerken en bijhorende ruimtelijke uitdagingen maar die als een onlosmakelijk geheel beschouwd kunnen worden:

○        De woonomgeving in het plangebied ten zuiden van de bedrijvenzone.

○        De zone voor bedrijvigheid ten zuiden van de Tervuursesteenweg.

○        De zone voor bedrijvigheid ten noorden van de Tervuursesteenweg.

●        Er wordt ingezet op kernversterking in het hart van het dorp, landschappelijke inpassing van wonen in de Voervallei én de ontwikkeling van een landbouw-KMO-cluster langs beide zijden van de N3. Met de ontwikkeling van dit RUP wenst de gemeente een beleidskader te ontwikkelen dat toonaangevend is voor de actuele gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente en dat inzet op de versterking van de identiteit van de kern van het gehucht Sint-Verona, het verhogen van de zichtbaarheid van de Sint-Veronakapel, het versterken van de doorwaadbaarheid van de kern, de noodzaak tot het voorzien van een cluster voor lokale bedrijvigheid en/of gemeenschapsvoorziening en het uitzetten van krijtlijnen voor een beeldbepalend karakter voor de Tervuursesteenweg (N3). Via ontwerpend onderzoek worden de mogelijkheden van het ganse projectgebied onderzocht. Vervolgens wordt dit juridisch vertaald in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

Bemerkingen

●        Het Agentschap Wegen en Verkeer verwijst naar haar eerdere advies van 7/12/2023. Bijna alle bemerkingen van het eerdere advies werden correct en goed verwerkt in het RUP.

●        De te verwachten verkeersgeneratie van de ontwikkelingen, voorzien door het RUP, en de impact op de gewestweg N3 en eventuele noodzakelijke aanvullende maatregelen, blijft relatief onduidelijk. Het is belangrijk dat de omvang van de volledige ontwikkeling de draagkracht van de omgeving niet overschrijdt en vlot kan worden afgewikkeld via het voorziene kruispunt. We vragen dan ook dat wordt opgelegd om voor de uitwerking van het RUP een concept en een inschatting van de totale verkeersgeneratie (MOBER) toe te voegen. De impact op verkeer en vrachtverkeer dient daarbij duidelijk te zijn, evenals hoe de site duurzaam bereikbaar gemaakt zal worden en welke maatregelen eventueel nog nodig zijn, ook op de gewestweg. Het AWV neemt daarbij voorlopig geen engagementen op naar budgetten.

Bespreking Gecoro:

●        In het ontwerp RUP werd enkel nog de zone voor bedrijvigheid ten noorden van de Tervuursesteenweg behouden. Het is van belang dat bij de inrichting een mobiliteitsplan wordt opgesteld. Een inrichtingsplan is reeds opgenomen in de voorschriften. Het aspect mobiliteit dient sterker benadrukt te worden.

2. Departement Omgeving: Gunstig met opmerkingen

Doelstelling en situering

●        De gemeente wil met dit RUP een antwoord bieden op enkele uitdagingen in dit gebied, meer bepaald: versterking van de identiteit van het gehucht Sint-Verona, het verhogen van de zichtbaarheid van de Sint-Veronakapel, het versterken van de doorwaardbaarheid van de kern, de noodzaak tot het voorzien van een cluster voor lokale bedrijvigheid en/of gemeenschapsvoorziening en het uitzetten van krijtlijnen voor een beeldbepalend karakter voor de Tervuursesteenweg (N3). Hiervoor wordt ingezet op kernversterking in het hart van het dorp, landschappelijke inpassing van wonen in de Voervallei én de ontwikkeling van een landbouw-KMO-cluster aan de noordzijde van de N3 zoals voorzien in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

Advies Departement Omgeving

●        Zoals al in voorgaande adviezen werd aangegeven kan met de doelstellingen om te voorzien in een ambachtelijke zone in uitvoering van het gemeentelijke ruimtelijk structuurplan en te werken aan de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van de kern van het gehucht Sint-Verona akkoord worden gegaan.

●        Voorliggend plan werd grotendeels aangepast aan de opmerkingen die gemaakt werden in voorgaande adviezen. In het voorontwerpplan was voorzien in een ontwikkeling van bedrijventerrein zuidelijk van de N3. Aangezien dit in conflict dreigde te komen met de bepalingen uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd dit onderdeel geschrapt, zoals afgesproken in de plenaire vergadering.

●        Ten aanzien van de zonevreemde bewoning aan de Kuipersberg was in het voorontwerpplan voorzien om deze wooncluster te bevestigen en hierbij ook enkele onbebouwde percelen mee te nemen. Gezien het creëren van bijkomend woonaanbod ten koste ging van de open ruimte, deels gelegen in overstromingsgevoelig gebied en niet bijdraagt aan de doelstelling om de kern Verona meer identiteit en ruimtelijk kwaliteit te geven, werd nu de bevestiging beperkt tot de bebouwde delen.

●        Ten aanzien van de woonontwikkeling op het binnengebied Dorpsstraat – Kapellestraat – Kerkstraat, werd verduidelijking gevraagd omtrent de bebouwbaarheid van parkgebied binnen het projectgebied 1. Dit werd in voorliggend ontwerp bijkomend toegelicht en aangevuld in de stedenbouwkundige voorschriften.

●        Tot slot kan nog opgemerkt dat conform artikel 2.2.6, §2 een stedenbouwkundig voorschrift in een ruimtelijk uitvoeringsplan op elk moment ressorteert onder een categorie of een subcategorie van gebiedsaanduiding. Het is aangewezen dat indien mogelijk ook specifiek de subcategorie wordt aangegeven aangezien die meer genuanceerd aangeeft tot welke categorie een bestemming behoort. In die optiek wordt voor artikel 1 ‘zone voor wonen’ best ook de subcategorie ‘woongebied’ aangegeven. Ten aanzien van artikel 5 ‘zone voor valleigebied’, waar krachtens de voorschriften blijkt dat landbouw en natuur nevengeschikte functies zijn, moet het voorschrift toegewezen worden aan de categorie van gebiedsaanduiding ‘overig groen’ en de subcategorie ‘gemengd openruimtegebied’ (zie http://www.raadvstconsetat.be/Arresten/237000/600/237639.pdf). Bij artikel 6 ‘parkgebied’ kan beter ook de subcategorie ‘parkgebied’ worden aangegeven. Ten aanzien van de overdruk-artikels wordt best aangegeven dat zij geen eigen categorie van gebiedsaanduiding hebben maar de categorie van gebiedsaanduiding aannemen van de onderliggende bestemming.

●        Aan de overige detailbemerkingen werd met dit ontwerp tegemoet gekomen.

Conclusie

Het Departement Omgeving verleent een gunstig aangezien aan de opmerkingen uit vorige adviesvragen voldaan is. Wel wordt aandacht gevraagd voor de correcte aanduiding van de categorieën van gebiedsaanduiding conform de bepalingen van artikel 2.2.6, §2 van de VCRO.

Bespreking Gecoro:

●        De voorwaarde betreffende de subcategorieën dient opgenomen te worden.

3. Departement Landbouw en Visserij: Gedeeltelijk gunstig, gedeeltelijk ongunstig

Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert er om de volgende redenen een gedeeltelijk gunstig en gedeeltelijk ongunstig advies bij.

NOORDELIJK PROJECTGEBIED

●        Binnen het RUP wenst de gemeente een zone te voorzien voor KMO met aanvullend ruimte voor agrarische activiteiten en gemeenschapsfuncties en openbaar nut. Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij blijft bij haar vorig advies dat een herbestemming van het noordelijk gedeelte van de N3 kan ook alleen maar mits de nodige motivatie en een gedetailleerde beschrijving van de reeds aanwezige of onderbouwing van de noodzaak aan gewenste bedrijvigheid aanvaard worden. Deze onderbouwing ontbreekt in de toelichtingsnota. Het is niet duidelijk waar men ruimte voorziet voor ‘aanvullend ruimte voor agrarische activiteiten’. Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij gaf destijds voor de herlocalisatie van het bedrijf Bosmans NV een ongunstig advies omdat het niet als een volledig para-agrarisch bedrijf kon beschouwd worden en suggereerde een planologisch initiatief. Echter die suggestie had betrekking op het bedrijf Bosmans en suggereerde helemaal niet het ontwikkelen van een volledig nieuw bedrijventerrein.

KERN VAN VERONA

●        Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij blijft bij haar eerder gemaakt ongunstig advies: voor dit gedeelte ‘Het Departement Landbouw en Visserij vraagt in dit RUP rekening te houden met de zittende landbouwer.. Daarom gaat het Departement Landbouw en Visserij niet akkoord met de inkleuring van groen(park) gebied In de Kapellestraat, maar vraagt om het perceel in landbouwgebruik (125M) en daar tegenoverliggend perceel 124H een agrarische bestemming te geven. Zoals de nota zelf aangeeft: "Het agrarisch gebied vormt een belangrijke schakel tussen de kern van Verona en het zuidelijk agrarisch gedeelte. Pg41 Het anders benaderen van de huidige landbouwactiviteiten in de kern van Verona zelf, kan leiden tot het behoud van de huidige bestemming als landbouwgebied. Door het nadenken over tal van andere landbouwpraktijken zoals CSA’s of pluktuinen kan er een duurzame betrokken vorm van landbouw/tuinbouw geïntroduceerd worden binnen de kern van Verona. Bijgevolg geeft het Departement Landbouw en Visserij een ongunstig advies voor een volledige inkleuring van parkgebied ten zuiden van het gebied."

●        Bijkomend wenst het Agentschap Landbouw en Zeevisserij mee te geven dat er een lopende bebossingsaanvraag is voor perceel 125M in de kern van Verona. Hieruit blijkt dat de gemeente Bertem in overleg met de Watergroep, reeds een voorafname doet aan een nog definitief vast te stellen RUP. Bijgevolg worden de adviesinstanties voor een voldongen feit gesteld. Bovendien wordt dit nergens in de nota vermeld, noch de manier waarop wordt omgegaan met de betrokken landbouwer die dit perceel als huiskavel bewerkt.

PROJECTGEBIED TEN ZUIDEN VAN de N3

●        De percelen in landbouwgebruik ten zuiden van de N3, gelegen achter de zonevreemde woningen, zijn in gebruik door professionele landbouwers. De contour van het RUP is aangepast zodat deze zone niet behandeld wordt. Bijgevolg blijft dit gedeelte bestemming agrarisch gebied volgens het gewestplan. Gezien de landbouwimpact, gaat het Agentschap Landbouw en Zeevisserij akkoord met het gedeelte achterliggend gebied van de zone-vreemde woningen ten zuiden van de N3 uit het RUP te halen. Daardoor wordt het agrarisch gebied bestendigd.

Perceelsaanpassingen

●        De percelen 51V en 57E zijn uit de nieuwe contour van het RUP gehouden, alhoewel het Agentschap Landbouw en Zeevisserij erop geduid had dat perceel (57E), niet meer in landbouwgebruik was en volgens de recentste luchtfoto eerder spontaan lijkt te bebossen. Het heeft dan ook geen zin om aan dit perceel een agrarisch bestemming te laten. Dit perceel zou beter in het RUP behouden blijven en een bestemming in overeenstemming met huidige toestand krijgen.

●        Bij nieuwe grafisch plan zijn deze stukjes van percelen 65R en 65P ingekleurd met een agrarische bestemming. Indien deze bestemming werkelijk tegemoet komt aan het landbouwgebruik van de percelen 65R en 65P, kan ermee ingestemd worden. Het lijkt echter overbodig te zijn op basis van de digitale versie van het gewestplan. Echter voor de planduidelijkheid was ook gesuggereerd om geen gedeeltelijke perceelsinkleuring te doen maar hele kadastrale percelen te herbestemmen voor de duidelijkheid. Hiermee werd echter geen rekening gehouden.

●        De ruimtebalans, binnen de opmaak van het RUP ‘Kern Verona’, is dus niet helemaal in evenwicht. Hoewel er beperkt harde bestemmingen verdwijnen is het vooral een niet gemotiveerde uitbreiding van harde bestemmingen en vooral bedrijventerrein.

●        Concreet betekent dit dat er een juridisch-planologische compensatie nodig zal zijn buiten de contouren van het nu voorliggend RUP. Het College heeft dan ook beslist om een vervolgtraject op te zetten ten behoeve van de planologisch compensatie voortkomend uit de opmaak van het RUP Kern Verona. Dit traject bestaat uit een onderzoek naar geschikte locaties en vervolgens uit de opmaak van een RUP om deze doelstellingen effectief te realiseren. Echter geeft dit geen enkele garantie dat er effectief locaties zullen gevonden worden, noch dat er effectief een RUP zal worden opgemaakt. Aangezien uit de ruimtebalans komt dat als gevolg van dit RUP dit in een grote afname van de landbouwbestemming resulteert , nl. 8,92 ha, benadrukt het Agentschap Landbouw en Zeevisserij dat bij de zoektocht naar compensatie hoofdzakelijk moet gericht zijn percelen met zone-vreemde landbouw die dan als compensatie de nieuwe bestemming agrarisch kan krijgen. Het is dan ook duidelijker om de planologische compensatie binnen één en hetzelfde RUP uit te voeren.

Perceel D75: Wonen → landbouw: D75(noordelijk deel)

●        Enkel het gedeelte dat in werkelijk landbouwgebruik is, kan als compensatie dienen. Het meest noordelijk deel van dit perceel is bebost en komt bijgevolg niet in aanmerking voor compensatie Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij geeft bijgevolg ongunstig advies voor het bebost gedeelte als compensatie, wel gunstig advies voor het beperkt gedeelte in landbouwgebruik.

Conclusie

●        Gelet op bovenstaande opmerkingen kan het Agentschap Landbouw en Zeevisserij slechts gedeeltelijk akkoord gaan met het voorliggende GRUP en geeft conform hoger gelegen overwegingen een ongunstig advies voor het voorliggende RUP omwille van het ontbreken van afdoende motivatie voor de voorgestelde bijkomende herbestemmingen en de inname van de huiskavel.

Bespreking Gecoro:

●        Met betrekking tot de zone voor bedrijvigheid: de ontwikkeling van een gemeentelijk bedrijventerrein is een visie in het goedgekeurd ruimtelijk structuurplan Bertem. Deze locatie maakt deel uit van een reeds bestaand aangesneden gebied door het containerpark, bebouwing en landbouwbedrijven. Het gebied wordt afgebakend door de ruimtelijke driehoek E40 - Tervuursesteenweg. Het gebied is niet gelegen in de op provinciaal niveau bepaalde open-ruimte corridor. Binnen het RUP zullen ook de nodige elementen opgenomen worden die ervoor zorgen dat een landschappelijk aangepaste overgang voorzien wordt naar het open plateaulandschap en dat voldoende buffering voorzien wordt ten opzichte van de E40 die de ontwikkeling van een zichtlocatie tegengaat. De oppervlakte van de zone zal een grootte hebben van ongeveer 5 ha benutbare oppervlakte voor ambachtelijke bedrijvigheid. De uitwerking van het RUP ambachtelijke zone Kleine Baanakker zal voorafgegaan worden van een inrichtingsvoorstel dat de basis legt voor een goede invulling van het RUP.

●        Het perceel 51V werd nooit opgenomen in dit RUP. Het perceel 57 E werd uit het RUP gelaten na de plenaire vergadering. De omliggende percelen werden immers ook niet meer opgenomen.

●        Percelen 65R en 65P: deze delen zijn opgenomen omdat ze in een goedgekeurde verkaveling liggen, die bij de goedkeuring van het RUP zullen opgeheven worden. De landbouwbestemming volgens het gewestplan blijft ook een landbouwbestemming in het RUP. Dit is enkel een juridisch-technische oplossing.

●        Met betrekking tot de huiskavel werd de betrokken landbouwer op de hoogte gesteld CSA’s, pluktuinen, boomgaarden e.d. worden expliciet toegestaan binnen de zone voor parkgebied.

●        Het bebossen van agrarisch gebied is mogelijk mits de nodige vergunning verleend wordt. Binnen de procedure zijn de nodige adviezen gevraagd.

●        De startnota voor het RUP werd goedgekeurd in 2021. Bijgevolg is een compensatie voor herbestemming van zachte naar harde bestemmingen niet nodig volgens het ondertussen goedgekeurde instrumentendecreet. De beslissing van het CBS inzake onderzoek naar compensatie gaat over de visie in het beleidsplan ruimte van de Provincie dat dit oplegt.

4. Departement Mobiliteit en Openbare Werken: Gunstig

●        De gemeente Bertem beoogt met de opmaak van dit RUP de ruimtelijke uitdagingen binnen de kern van Verona te onderzoeken en het uitwerken van de ruimtelijke kwaliteiten te faciliteren. Het geselecteerde projectgebied omvat een veelheid aan problematieken die kenmerkend zijn voor de ruimtelijke uitdagingen binnen de gemeente. Met de ontwikkeling van dit RUP wenst de gemeente een beleidskader te ontwikkelen dat toonaangevend is voor de actuele wenselijke ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente.

●        Het Departement MOW – Beleid heeft volgende opmerkingen: Het Departement MOW heeft op 30/11/2023 een advies uitgebracht op het voorontwerp van dit RUP. In het document dat nu voorligt, werden de nodige aanpassingen gedaan in lijn met dit advies. Er zijn geen bijkomende opmerkingen.

Bespreking Gecoro: de Gecoro neemt kennis van dit gunstig advies.

5. Departement Zorg: voorwaardelijk gunstig

●        We hebben niet de mogelijkheid om het dossier in detail door te nemen. We geven wel de aspecten mee die we allemaal bekijken wat gezondheid betreft in dergelijke dossiers. Gelieve hiermee rekening te houden in het vervolg van dit traject.

●        Sinds kort verwijzen we naar de studie “Onderzoek naar slimme verdichtingsvoorwaarden via scenario-doorrekeningen en doorwerking in milieueffectbeoordeling”, de geüpdatete GAW’s én de nieuwe Vlaamse groennorm 3-30-300 (zie verder). We geven ook een opsomming mee van interessante studies en instrumenten rond ‘gezonde publieke ruimte’ die de visie van Departement Zorg ondersteunen. Ook verwijzen we naar ons advies van 11/12/2023.

Bespreking Gecoro:

●        Het uitgangspunt voor de opmaak van dit RUP is duurzame ruimtelijke ontwikkeling, die zorgt voor een kwaliteitsvolle leefomgeving, inzetten op modal shift, ruimte voor water en groen en een mix aan functies die past binnen de kern. Bovendien vormt het RUP het ruimtelijk kader dat de verdere ‘duurzame ontwikkeling’ faciliteert.

6. Vlaamse Milieumaatschappij: Voorwaardelijk gunstig

●        Onder verwijzing naar artikel 1.3.1.1. van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, werd onderzocht of er een schadelijk effect op de waterhuishouding uitgaat van de geplande ingreep. Dit advies wordt verleend in uitvoering van artikel 5 van het besluit van de Vlaamse regering van 20 juli 2006.

●        De locatie te Bertem zoals beschreven in het plan stroomt niet af naar een onbevaarbare waterloop van eerste categorie en is niet gelegen langs een onbevaarbare waterloop van eerste categorie maar ligt volledig in drinkwaterbeschermingszone II en III. Volgens de bijlage III, IV en V van het uitvoeringsbesluit watertoets kan de overstromingsgevoeligheid als volgt beschreven worden: geen overstroming gemodelleerd voor kustoverstroming, beperkt pluviaal overstomingsgevoelig en beperkt fluviaal overstomingsgevoelig.

●        De aanvraag omvat een RUP voor de kern Verona waarbij er 3 deelgebieden worden onderscheiden: een woonomgeving en twee zones voor bedrijvigheid. Het voorontwerp werd op 5/12/2023 gunstig geadviseerd (WT 2023 R 1452_1). In het voorontwerp werd gesteld dat wat betreft de ligging in grondwaterbeschermingsgebied de waterwinningen zich bevinden in waardevol valleigebied, uitermate geschikt voor natuurontwikkeling. In het beperkt deel van het plangebied dat overlapt met beschermingszones type II van de grondwaterwinning die ondiep grondwater onttrekt voor de drinkwatervoorziening, werd opgelegd dat ten aanzien van de uitvoering van handelingen en werken beperkingen kunnen worden opgelegd met het doel de waterwinning te beschermen. Er wordt tevens aangehaald dat de bedrijventerreinen duurzaam ingericht dienen te worden en er dient een integraal waterconcept opgemaakt te worden.

●        De ligging tov grondwaterwinning en in beschermingszones II en III wordt in de toelichtingsnota wel omschreven maar, behalve het duurzaam inrichten van bedrijventerrein met inbegrip van de opmaak van een integraal waterconcept, lijkt de enige concrete maatregel ter bescherming van de kwaliteit van het grondwater het niet verder bebouwen van bestaande kavels in de vallei. Er wordt wel ook nog gesuggereerd dat door het weren van vervuild water en het verplicht aansluiten van alle afvalwater (ook van bestaande woningen) op de riolering de waterkwaliteit in de toekomst nog verder zal verbeteren. In het verordenende deel van het RUP staan noch beperkingen ten aanzien van de uitvoering van handelingen en werken met het doel de waterwinning te beschermen, noch het verplicht aansluiten op de riolering (ook van bestaande woningen).

●        We wijzen er ook op dat artikel 5 van het besluit van 27 maart 1985 van de handelingen binnen de waterwingebieden en de beschermingszone op 15 maart 2013 een aanvulling kreeg rond het reglementeren van het pesticidengebruik. Als pesticidengebruik nodig is bij land- en tuinbouwactiviteiten kan dit enkel als er gewerkt wordt volgens de regels van de ‘code van goede landbouwpraktijken voor gewasbeschermingsmiddelen’. Voor alle andere terreinen voor commerciële activiteiten en openbare diensten gelegen in deze zones is een pesticidenvrij beheer van de terreinen verplicht. Op die manier worden de drinkwatervoorraden beschermd tegen vervuiling met pesticiden. In geval van landbouwbedrijven moet er voldaan worden aan de best beschikbare technieken voor het voorkomen of behandelen van verontreinigde erfemissies, zoals ze omschreven zijn onder https://www.integraalwaterbeleid.be/nl/bekkens/maasbekken/landbouw-en-afvalwater/, en we herhalen dat gelet op de ligging binnen de beschermingszone gelden wel volgende aandachtspunten voor het infiltreren van (afstromend) hemelwater in beschermingszone III:

○        Zuiver hemelwater mag in deze zone geïnfiltreerd worden via bovengrondse, open en visueel controleerbare systemen.

○        Parking voor personenvoertuigen kunnen waterdoorlatend aangelegd worden. Er dienen maatregelen genomen te worden om het parkeren van vrachtwagens op deze locaties te verhinderen.

○        Het hemelwater voor de laad- en losplaats en rijbaan voor vrachtwagens dient waterondoorlatend aangelegd te worden en afstromend hemelwater dient hetzij afgevoerd te worden naar riolering, hetzij via KWS-afscheider geloosd te worden op een open gracht. Dit omdat deze oppervlaktes een hoger risico hebben op contaminatie.

●        Er dient met volgende zaken rekening gehouden te worden tijdens de werken:

○        Koolwaterstoffen waarvan het gezamenlijke volume groter is dan 50 liter worden opgesteld in een opvangbak waarvan de inhoud minstens gelijk is aan de inhoud van de gestockeerde recipiënten;

○        Het overgieten en/of vullen van recipiënten dient met de nodige omzichtigheid te gebeuren teneinde het morsen te voorkomen;

○        Machines met enig verlies van olie of mazout dienen van de werf verwijderd te worden en boven een opvanglade geplaatst.

●        Door het overstromingsgevoelig karakter van een deel van het plangebied en het doorkruisen van het gebied door de Voer worden voor het bouwen in aangeduide overstromingsgevoelige gebieden specifieke voorwaarden en/of maatregelen vermeld. Er wordt aangegeven dat de lokale riolering dient te worden voorzien van terugslagkleppen en de Voer wordt apart aangeduid als zone non aedificandi. In deze zone zijn waterhuishouding en groenbeheer cruciaal om de structuurkenmerken van de waterloop te herstellen. Voor deze aspecten verwijzen we tevens naar het advies van de bevoegde waterloopbeheerder, met name de dienst waterlopen van de provincie Vlaams-Brabant.

BESLUIT

Het project wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd en is in overeenstemming te brengen met de doelstellingen en beginselen van de gecodificeerde decreten betreffende het integraal waterbeleid. Er dient voldaan te worden aan volgende voorwaarde: In het verordenende deel van het RUP dient aandacht te gaan naar de ligging van het projectgebied in drinkwaterbeschermingszones II en III, namelijk specifieke beperkingen op werken en handelingen, verplicht aansluiten op rioleringen, wijzen op de geldende regelgeving betreffende de beschermingszones (bv in het landbouwgebied), …

Bespreking Gecoro:

●        Er worden in een RUP geen maatregelen die uit andere wetgeving komen, opgenomen. Immers, als die wetgeving evolueert, zal deze niet mee wijzigen in het RUP. De voorkeur gaat dan uit naar het verwijzen naar de betreffende wetgeving, in plaats van ze verordenend op te nemen. Bovenstaande voorwaarden zullen toelichtend opgenomen worden. De decreten blijven zo ten allen tijden gelden en evolueren mee met voortschrijdend inzicht.

Andere adviesinstanties brachten geen advies uit binnen de termijn. Ook de deputatie Vlaams-Brabant bezorgde geen advies over de onverenigbaarheid, de strijdigheid of de niet-naleving, vermeld in artikel 2.2.23, § 2, eerste lid, 1° en 2° VCRO. Als er geen advies door de deputatie wordt verleend binnen de termijn mag er aan de adviesvereiste worden voorbijgegaan.

Advies

Vanuit de bespreking van de adviezen en de bezwaren, adviseert de Gecoro om volgende elementen op te nemen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan of binnen het besluit van de gemeenteraad.

●        Het verlies aan agrarische grond dient gecompenseerd te worden. De gemeente dient dit op te nemen in het toekomstige planningsproces.

●        De Gecoro adviseert om bij latere aanvragen tot omgevingsvergunning de nodige extra aandacht te hebben voor de waterhuishouding. Dit zowel op het vlak van overstromingsgevoeligheid als inzake de ondergrondse bodemgesteldheid.

●        De Gecoro vraagt om de passage in de toelichtingsnota betreffende de in "ongunstig gelegen woongebied" gelegen verkaveling aan te passen ter verduidelijking.

●        Met betrekking tot de stedenbouwkundige voorschriften art. 3 "zone voor bedrijvigheid" is het voor de Gecoro onvoldoende duidelijk of agrarisch en para-agrarische bedrijvigheid al dan niet toegelaten zijn in deze zone. Dit aspect dient verduidelijkt te worden. Ook (para)-agrarische bedrijven dienen hier mogelijk te zijn.

●        De door het departement gevraagde extra subcategorieën dienen toegevoegd te worden.

●        Met betrekking tot de zone voor bedrijvigheid dient bij het inrichtingsplan een mobiliteitsplan opgemaakt te worden bij de aanvraag tot omgevingsvergunning voor de ontwikkeling van deze zone.

Vergadering van 28 oktober 2024

TOELICHTING + ADVIES VERKAVELING 'OPSTREEK'

Toelichting

●        De Gecoro bespreekt een aanvraag tot verkaveling van gronden van Interleuven ter hoogte van de Prins van Steenberglaan en de Pruimendelle. Het betreft de laatste fase van een langlopende ontwikkeling van Interleuven op deze locatie.

●        Het project omvat het verkavelen van gronden op een terrein van ongeveer 1,2 ha in 9 kavels voor ééngezinswoningen, 1 kavel voor sociale woningbouw en 1 kavel voor publiek groen.

○        Loten 1 tot en met 9 omvatten 9 ééngezinswoningen in 3 blokken die ontsluiten via de Prins van Steenberglaan. De perceelgrootte varieert van ongeveer 2a 64ca tot 3a 97ca. De gevelbreedte aan de straat bedraagt 8 m voor de gesloten en 7 m voor de halfopen bebouwing. Ter linker- en rechterzijde wordt steeds 3 m bouwvrije strook voorzien. Carports zijn niet toegestaan. De woningen bestaan uit 2 bouwlagen onder verplicht hellend dak over de eerste 10 m. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,5 m voor de eerste 10 m en 3,5 m voor de eventueel bijkomende 2 m onder plat dak. De woningen hebben een bouwdiepte van minimaal 10 m en maximaal 12 m, met verplicht te volgen voorbouwlijn op 5,5 m van het openbaar domein om zodoende voldoende ruimte te laten voor parkeren. Bijgebouwen zijn beperkt tot 20 m².

○        Lot 10 wordt rechtstreeks ontsloten via de Alsemberglaan of de Pruimendelle zonder verdere aanleg van wegenis en heeft een oppervlakte van 74are 42ca. Zowel compacte ééngezinswoningen als meergezinswoningen zijn mogelijk. De woonmaatschappij Woontrots zal samen met de gemeente de ruimtelijke kwaliteit van dit project beoordelen. Er worden minimaal 21 woningen gerealiseerd. Minimaal 30% van deze kavel dient als collectieve groene ruimte ingericht te worden. Er dient minstens een publiek pad te worden voorzien dat een verbinding maakt met lot 11 en een publiek pad dat langs de achterzijde van de kavels 1 tot en met 9 loopt. Maximaal 2 bouwlagen en een derde van de voor- en achtergevel teruggetrokken bouwlaag onder een hoek van 45° zijn toegelaten. Eventuele meergezinswoningen dienen op minimaal 15 m van de rooilijn te worden ingeplant en worden in een groen kader uitgevoerd. Maximaal 2 bouwvolumes zijn toegelaten. Eéngezinswoningen worden maximaal geschakeld.

○        Lot 11: Deze zone gelegen aan de Prins van Steenberglaan wordt ingericht als publieke ingegroende open ruimte.

○        Evenwijdig met de Prins van Steenberglaan wordt ter hoogte van de 9 woningen op loten 1 tot en met 9 een dienstriool voorzien dewelke aanpikt op de bestaande riolering van de Prins van Steenberglaan. Hierdoor wordt een strook overgedragen aan het openbaar domein. Bovengronds wordt deze strook afgewerkt met grasdallen ter hoogte van de opritten van de woningen en onderhoudsvriendelijke grassen op de resterende oppervlakte.

Bespreking

●        Er worden geen opmerkingen geformuleerd ten aanzien van de 9 loten voor ééngezinswoningen.

●        Met betrekking tot lot 10 wordt opgemerkt dat de bepalingen binnen de verkaveling (voorschriften, ontbreken bouwzone) niet al te concreet zijn en veel ruimte overlaten naar toekomstige invulling. De vraag wordt enerzijds geopperd of dit meer uitgewerkt kan worden. Anderzijds is er begrip om de nodige flexibiliteit te laten om zodoende een ontwerpwedstrijd mogelijk te maken. De beperkte invulling wordt eveneens verklaard doordat heden nog niet uitgemaakt is of er geopteerd zal worden voor geschakelde ééngezinswoningen of voor enkele blokken meergezinswoningen.

●        De verkaveling voorziet in een kruiwagenpad tussen de eerste 9 loten en lot 10. Ten behoeve van de eerste 9 loten betreft dit pad de verbinding tussen de tuinzone en het achterliggende perceel en fungeert dit pad als trage ontsluiting. Aangezien dit pad ook ten behoeve staat van de eerste 9 loten, kan de uitwerking hiervan niet uitgesteld worden tot een meer concrete invulling van lot 10. Het pad dient expliciet mee opgenomen te worden op het grafisch plan om de realisatie hiervan te garanderen, los van de toekomstige ontwikkelingen op het lot 10. Het pad dient gerealiseerd te worden vooraleer het verkavelingsattest opgemaakt zal worden.

●        Er dient rekening gehouden te worden met een eventuele verdere ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied. Het voorliggende mag de ontwikkeling hiervan door middel van bijvoorbeeld een 'vrijgavebesluit' niet hypothekeren.

Advies

De Gecoro adviseert voorwaardelijk gunstig. Het voorziene kruiwagenpad dient aangeduid te worden op het grafisch plan en dient gerealiseerd te worden ten behoeve van de eerste 9 loten. Er dient rekening gehouden te worden met een eventuele verdere ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied. Het voorliggende mag de ontwikkeling hiervan door middel van bijvoorbeeld een 'vrijgave' niet hypothekeren.