Vergadering van 26 november 2020
GOEDKEURING VERSLAG 13 JULI 2020
Toelichting
Het verslag van 13 juli 2020 wordt voorgelegd ter goedkeuring.
Bespreking
Er zijn geen opmerkingen.
Advies
Het verslag wordt zonder opmerkingen goedgekeurd.
Vergadering van 26 november 2020
STARTNOTA RUP VERONA
Toelichting
De afgebakende zone Verona tussen de kernen van Bertem en Leefdaal bevat verschillende ruimtelijke uitdagingen onder andere zonevreemde woningen en constructies, beschermd erfgoed en de reconversie van bedrijfsruimte zonder activiteit. Om tot een ruimtelijke oplossing te kunnen komen wordt dit gebiedsgericht RUP opgemaakt.
Op 28 mei 2019 heeft de gemeenteraad de lastvoorwaarden goedgekeurd voor de inventarisatie van de woonreservegebieden en het opmaken van het RUP Verona.
Op 30 september 2019 heeft het college de inventarisatie van de woonreservegebieden en het opmaken van het RUP Verona toegewezen aan het studiebureau Creosum.
Een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) is een plan dat de bestemmingen en stedenbouwkundige voorschriften vastlegt in een bepaald gebied.
De startnota vormt de start van de procedure tot opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan in combinatie met een milieu-effecten-rapport (MER).
Een startnota bevat:
• de doelstellingen van het RUP;
• een beschrijving van mogelijke alternatieven;
een beschrijving van de te onderzoeken milieu-effecten.
Het studiebureau Creosum zal tijdens de gecorovergadering van 26 november de plannen toelichten.
Bespreking
Marthe Morris van studiebureau Creosum geeft aan de hand van de bijgevoegde presentatie (zie bijlage) de nodige uitleg over de procedure, de situering, de analyse van de structuren in het gebied, de kwaliteiten, de problemen, de potenties en de algemene visie op het plangebied.
Het gevraagde procedureschema is vervat in de presentatie.
Er moeten voldoende groenstructuren voorzien worden. De Voer en vallei wordt een belangrijke groene ader in het gebied, er wordt gewerkt aan een verbeterde doorwaadbaarheid van het gebied en verbeterde zichtlijnen.
Vergadering van 26 november 2020
ONTWERPPLANNEN GBS LEEFDAAL
Toelichting
De gemeenteraad van 24 september 2013 heeft na een afweging tussen renovatie of nieuwbouw van de GBS Leefdaal geopteerd om te investeren in een nieuwbouw.
Het nieuwe gebouw zal voldoen aan de huidige en toekomstige energieprestatie-eisen. Tevens wordt de nodige aandacht besteed aan een kwalitatief, leefbaar en compact gebouw voor vele tientallen jaren.
Het dossier voor de lagere school Leefdaal is opgenomen in de budgettering van OVSG als reservedossier 2021. Het aanbestedingsdossier moet ingediend worden uiterlijk op 1 juli 2021.
Na grondige overweging stelt het college aan de gemeenteraad van 24 november 2020 voor om de kleuterschool mee te nemen in het ontwerp en om ze mee te bouwen samen met de lagere school. Ook de buitenomgeving wordt mee aangelegd.
Voor de nieuwbouw van een nieuwe kleuterschool dient een nieuwe subsidieaanvraag ingediend te worden bij AGION via de promotiebouwprocedure. Na bevestiging van AGION dat deze aanvraag op de wachtlijst staat voor subsidiëring, kan een aannemer aangesteld worden voor de bouw van de hele site.
Voorontwerpplannen werden opgemaakt en afgetoetst bij het college, de school en de gebruikers.
De bestaande kleuterschool en lagere school kunnen operationeel blijven tijdens de bouwwerken. De nieuwbouw van de kleuterschool en van de lagere school is voorzien op de huidige speelplaats van de lagere school en op het perceel van de parochiezaal. De parochiezaal wordt afgebroken. In het polyvalente blok dat gebouwd wordt na de afbraak van de bestaande lagere school worden de nodige faciliteiten voorzien zodat de gebruikers van de huidige parochiezaal hier ook terechtkunnen.
Bespreking
Tom Philips geeft aan de hand van de bijgevoegde powerpoint toelichting bij de plannen voor het bouwen van een nieuwe school.
De geschiedenis wordt geschetst, de pro's en contra's van verbouwing en nieuwbouw worden tegen elkaar afgewogen om te concluderen dat nieuwbouw de enige logische oplossing biedt.
Het project wordt gevisualiseerd aan de hand van schetsen van de bestaande toestand en de nieuwe inplanting van de verschillende gebouwen.
Waarom werd er gekozen voor zowel een nieuwe lagere als nieuwe kleuterschool en de principes voor deze gebouwen worden overlopen en verduidelijkt door de plattegronden van deze gebouwen.
De uitgangspunten voor de nieuwe polyvalente zaal worden overlopen en verduidelijkt aan de hand van plattegronden.
De presentatie wordt afgesloten met een aantal impressies van de nieuwe site de voorgestelde tijdslijn van het dossier, met de instanties die participeren in het project.
Het project wordt op 7 december 2020 voorgesteld aan de bevolking.
Advies
Het project wordt zeer positief ontvangen door de GECORO.
Er is wel onenigheid over het gebruikte kleurenpalet van de nieuwe gebouwen (verwijzen naar bestaand gebouw met aangepast materiaalgebruik, meer onderscheid tussen school en polyvlente zaal, anderzijds geeft de lichte kleur wel een gevoel van openheid aan de site, enz.)
Vergadering van 26 november 2020
AANPASSINGEN RUP CENTRUM
Toelichting
De Codextrein voert een soepele procedure in om voorschriften uit de vroegere algemene en bijzondere plannen van aanleg te herschrijven of te schrappen, en om hetzelfde te doen bij de ruimtelijke uitvoeringsplannen.
Het moet wel gaan om voorschriften die te maken hebben met:
• de intensiteit van het ruimtegebruik. Dat is:
º perceelsafmetingen;
º afmetingen en inplanting van constructies;
º dakvorm en gebruikte materialen;
º maximaal mogelijke vloerterreinindex;
º aantal bouwlagen;
º voortuinstroken
º tuinzones en tuinconstructies, binnenplaatsen, afsluitingen, buitenaanleg rond gebouwen en verhardingen;
º bouwvrije stroken en bufferstroken;
• de verwevenheid van functies. Dat is:
º de toegelaten functies in bebouwbare zones of van bebouwde onroerende goederen
º de parkeergelegenheden. Met dit puntje kunnen gedateerde parkeernormen herzien worden, staat er in de toelichting bij het ontwerp van Codextrein. Hierdoor kan worden voorkomen dat teveel parkeerruimte moet worden voorzien in individuele projecten en komt er marge om parkeervraagstukken meer collectief op te lossen.
De herziening of opheffing mag niet tot gevolg kan hebben dat de oppervlakte aan openbare groen- of recreatievoorziening kleiner wordt.
De herziening of opheffing mag ook er ook niet toe leiden dat er zou afgeweken worden van de stedenbouwkundige normen van het onderliggende gewestplan. Bovendien moet de herziening of opheffing in overeenstemming zijn met gemeentelijk ruimtelijk structuurplan
Voor het RUP centrum Bertem betekend dit dat volgende voorschriften kunnen aangepast worden:
Art. 1: Algemene Voorschriften
De minimale breedte der kavels gemeten op de verplichte bouwlijn bedraagt:
• In de zone voor gesloten en halfopen bebouwing:
º 6 meter voor een gesloten bebouwing
º 9 meter voor een halfopen woning of voor een gebouw dat de zone zijdelings afsluit.
• In de zone gegroepeerde bebouwing:
º 6 meter wanneer een ingesloten gebouw wordt opgericht
º 9 meter voor een halfopen gebouw dat de zone afsluit.
• In de zone voor open bebouwing:
º 15 meter
Voor alle percelen geldt dat de minimale diepte der kavels gemeten van de verplichte voorgevel bouwlijn gelijk is aan de diepte van de bouwzone vermeerderd met 10 meter tuinzone tenzij anders aangeduid op het plan of expliciet beschreven in de voorschriften.
Afsluitingen
- materialen, afmetingen,....................
Parkeernorm
Elke nieuwe woongelegenheid moet beschikken over een parkeerplaats.
Deze voorwaarden gelden ook bij grondige verbouwingen van bestaande panden waarbij een extra woongelegenheid wordt gecreëerd.
Art. 4. - Zone voor gesloten bebouwing en halfopen bebouwing.
Hoofdbestemming
• Eéngezinswoningen: 2 bouwlagen.
• Meergezinswoningen: 2 bouwlagen - 3 woonlagen.
Nevenbestemming
• Complementaire bedrijvigheid, handel, horeca, diensten en niet vergunningsplichtige ambachtelijke bedrijven volgens VLAREMwetgeving op het gelijkvloers zijn toegelaten.
De nevenbestemming mag de gelijkvloerse vloeroppervlakte in beslag nemen.
Op de verdieping mag 50% van de oppervlakte gebruikt worden dienstig bij de nevenbestemming op het gelijkvloers.
Inplanting
• De minimale voorgevelbreedte bedraagt 6 meter.
Bouwvolume
• Hoogte tussen voetpad en kroonlijst:
º 6 meter +/- 0,50 meter
• Diepte van het hoofdvolume:
º Gelijkvloers
▪ De maximale bouwdiepte is aangegeven op het bestemmingsplan, de minimale bouwdiepte bedraagt 8 meter.
º Verdieping
▪ De maximale bouwdiepte bedraagt 12 meter, de minimale bouwdiepte is 8 meter.
• Daken
• Enkel zadeldaken en schilddaken zijn toegelaten. De helling van de dakvlakken (nok gelijklopend met de voorgevelbouwlijn) dient gelegen te zijn tussen 40° tot 50°.
Per gebouw mag maximaal 25 % van de bebouwde oppervlakte een afwijkende dakvorm bezitten.
Art. 5. - Zone voor aanhorige gebouwen
Hoogte
• De maximale kroonlijsthoogte gemeten onder de kroonlijst bedraagt 3 meter
Plaatsing
• Alle herbouwde of nieuwe constructies in deze zone dienen op een minimale afstand van 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens of in de scheidingslijn gebouwd te worden.
Art. 6. - Zone voor open bebouwing
Bestemming
• Hoofdbestemming:
º Eengezinswoningen: 2 bouwlagen.
º Meergezinswoningen: 2 bouwlagen - 3 woonlagen.
▪ In de eventuele dakverdieping mag een volledige woongelegenheid voorzien worden.
• Nevenbestemming:
º Complementaire bedrijvigheid, handel, horeca, diensten en niet vergunningsplichtige ambachtelijke bedrijven volgens VLAREM-wetgeving op het gelijkvloers zijn toegelaten op het gelijkvloers.
De nevenbestemming dient steeds op het gelijkvloers uitgeoefend te worden en mag de volledige gelijkvloerse vloeroppervlakte in beslag nemen.
Op de verdieping mag 50% van de oppervlakte gebruikt worden dienstig bij de nevenbestemming op het gelijkvloers.
Volumes
• Hoogte
º tussen normaal grondpeil en kroonlijst: tussen 3,00 en 6,50 meter
• Diepte
º de maximale diepte is aangeduid op het plan
• Daken
º Hellende of ronde daken. Per gebouw mag maximaal 25 % van de bebouwde oppervlakte een afwijkende dakvorm bezitten.
Art. 7. – Zone voor halfopen bebouwing
Deze zone is gerealiseerd.
Bestemming:
• Deze zone is bestemd voor eengezinswoningen.
Art. 8. – Zone voor inbreiding met eengezinswoningen
Is in uitvoering - zie punt verkaveling Stroobantshof
Art. 9. - Zone voor commerciële panden en wonen
Zone wordt gerealiseerd - zie Bertembies
Art. 12. - Zone voor tuinen
Bijgebouw
• 2 meter van de perceelsgrens
• oppervlakte van 36 m²
kroonlijsthoogte van de gebouwen is maximaal 2,80 meter hoogte. De nokhoogte is maximaal 4,20 meter
Vergadering van 26 november 2020
VERKAVELING STROOBANTSHOF
Toelichting
Op 29 juni 2020 heeft Jeroen Willems een aanvraag ingediend voor het verkavelen van de percelen in 3060 Bertem, Stroobantshof, sectie C nr 182l3, 182f3, 182k3, 182c3, 182g3, 182n3.
De bouwplaats is gelegen langsheen de St.-Franciscusberg en maakt deel uit van het kernweefsel van de gemeente Bertem. Voor het realiseren van deze verkaveling worden een aantal tuinzones van de woningen langsheen de Tervuursesteenweg afgesplitst. De nieuwe ontsluitingsweg voor de percelen (en het binnengebied) ligt centraal in de zone voorzien voor bebouwing in het RUP 'Centrum Bertem'.
Er worden 6 bouwloten gecreëerd voor het oprichten van halfopen en gesloten eengezinswoningen.
De wegenis wordt ter goedkeuring voorgelegd op de gemeenteraad van 24 november 2020.
Bespreking
De nieuwe verkaveling maakt deel uit van het RUP Centrum waar een zone werd aangeduid als te ontwikkelen binnengebied dat aansluit op de St.-Franciscusberg.
Het gebied is verworven door een ontwikkelaar en zal gerealiseerd worden in twee fases.
Het huidige voorstel bestaat uit 6 nieuwe kavels voor eengezinswoningen.
Het wegenisdossier werd door de gemeenteraad goedgekeurd in zitting van 24 november 2020 en het college moet nu een beslissing nemen.
De woningen moeten voldoen aan de gemeentelijke parkeerverordening en de voortuinen en het openbaar domein moeten voorzien worden van het nodige groen.
Vergadering van 26 november 2020
TOELICHTING EN BESPREKING KAMERVERHUURREGLEMENT
Toelichting
Omwille van verschillende maatschappelijke trends is het zinvol om alternatieve woonvormen een plaats te geven naast het reguliere woonaanbod.
Gemeenschappelijk wonen is een verzamelterm voor verschillende woonvormen (bv. cohousing, kangoeroewonen en zorgwonen....) waarmee de bewoners een oplossing willen bieden voor betaalbaar of duurzaam wonen, vergrijzing, vereenzaming, leegstand of verloedering van waardevol patrimonium.
De gemeente Bertem wil in de toekomst meer en meer inzetten op gemeenschappelijk wonen.
In eerste instantie willen we kamerverhuur als gemeenschappelijke woonvorm reglementeren.
Kamerverhuur is de verhuur van een onzelfstandige woonruimte.
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die geen eigen toegang heeft (geen eigen voordeur) of die niet op zichzelf kan functioneren als woning. Met dit laatste wordt bedoeld dat een of meerdere belangrijke voorzieningen ontbreken, zoals een keuken of toilet.
We hebben geopteerd voor een vorm van kamerverhuur waar de eigenaar zelf verplicht is gehuisvest te zijn in de woning (hospita) en tot maximaal 4 kamers met gedeelde ruimten kan verhuren.
Het kamerverhuurreglement wordt voorgelegd ter bespreking.
Bespreking
Tom Philips geeft een inleiding.
Veel nieuwe woonvormen zijn vaak problematisch op het vlak van vergunnen en ook op het vlak van de toekenning van huisnummers. In een eengezinswoning kan maar één gezinshoofd ingeschreven worden met negatieve fiscale en sociale gevolgen voor de bewoners.
Er zijn in Bertem in het verleden zeer grote huizen gebouwd die te groot geworden zijn voor de bewoners. Verder wordt Bertem steeds interessanter voor kamerverhuur. In eerste instantie studenten van Leuven maar ook andere mensen die op zoek zijn naar goedkope oplossingen van huisvesting. Voor het ogenblik is hier geen kader voor.
Na lang zoeken hoe we het vergunningstechnisch en op het vlak van burgerlijke zaken (inschrijvingen, huisnummers) konden oplossen zijn we overgegaan tot het opmaken van een kamerverhuuurreglement.
We willen kamerverhuur niet in al zijn vormen toelaten:
• vermijden van huisjesmelkerij
• vermijden grote woningen opgedeeld worden in een overdreven aantal kamertjes
Gemeente is wel voorstander onder strikte voorwaarden:
• eigenaar moet in het pand blijven wonen en neemt zelf minstens 100 m² meter in gebruik
• minimale afmetingen kamers en minimale uitrusting
• aantal kamers beperkt tot 4
Het reglement biedt oplossingen aan mensen die serieus willen nadenken wat ze met hun woning willen doen maar willen ook de controle behouden door middel van een kamerverhuurvergunning.
Met dit reglement kunnen we de bestaande kamerverhuur, die zeker aanwezig is, onder controle krijgen en ook reguleren in de toekomst.
De gemeente heeft al één aanvraag ontvangen. Is gericht op studenten en buitenlanders die werken in Leuven.
Bij vertrek eigenaar kan de gemeente wel degelijk optreden.
Studenten die samenhuizen hebben geen probleem omdat ze bij hun ouders zijn ingeschreven. Permanent inschrijven kan niet verplicht worden.
Er wordt een gemeentelijk brochure uitgegeven.
Advies
De Gecoro merkt op dat het reglement niet alles zal kunnen reglementeren maar is wel een stap in de goede richting, kan na evaluatie worden aangepast, maar er is duidelijk goed over nagedacht.
Dit reglement is niet van toepassing op co-housing, dit is een ander principe.
Vergadering van 26 november 2020
VARIA
Toelichting
Stand van zaken verschillende dossiers.
De Raad voor Vergunningsbetwistingen heeft in arrest van 16 april 2020 het vernietigingsverzoek van de stedenbouwkundige vergunning verleend onder voorwaarden voor het bouwen van een appartementsgebouw met horeca, en handels- en kantoorruimte op de percelen gelegen te 3061 Bertem, Dorpsplein zn, met als kadastrale omschrijving afdeling 3, sectie F, nummers 1771, 177s, 1771en 178p, NIET INGEWILLIGD. De vergunning is dus uitvoerbaar.
Het college heeft op 17 augustus 2020 een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden verleend aan Vanherp Bart voor een perceel gelegen in 3061 Leefdaal, Haanselberg 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, sectie F nr 180y13 en 155c.
Het college heeft op 31 augustus 2020 een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden verleend aan Peter Jambon namens Project Management Investment en Consulting voor de percelen gelegen in 3061 Leefdaal, Blijenberg, sectie B nr 216k5, 214t2, 216e5, 216v5 en 216e6. Tegen deze beslissing werd beroep ingesteld bij de deputatie van Vlaams-Brabant.
Het college heeft op 19 oktober 2020 een omgevingsvergunning verleend aan Geert Haentjens voor het bouwen van een nieuw appartementsgebouw met ondergrondse parking en vijf bovengrondse parkeerplaatsen in 3060 Bertem, Gemeenteplein, sectie C nr 190l (Bertembies).
Het college heeft op 26 oktober 2020 een omgevingsvergunning verleend aan Maxime Dumarey voor het bouwen van 51 woningen in 3060 Bertem, Rapidpark, sectie C nr 223e2 en 223d2.
Bespreking
De GECORO neemt kennis van de stand van zaken van deze dossiers.