Vergadering van 4 juni 2020
ONTWIKKELING SITE RAPID BERTEM
Toelichting
• In het strategisch meerjarenplan van de gemeente Bertem is de verkoop van een
aantal gronden voorzien, waaronder:
º het perceel op de hoek van het Gemeenteplein en de nieuwe straat Het Blok
º het voetbalterrein in Bertem, tussen de Tervuursesteenweg en de Sint-
Medardusstraat (voorheen "Rapid Bertem")
De gemeente heeft de betrokken percelen niet nodig voor de realisatie van eigen projecten of doelstellingen.
De ligging van beide percelen in het centrum van de deelgemeente Bertem maakt dat de stedenbouwkundige invulling in brede zin en de architecturale kwaliteit van de op te richten gebouwen zeer belangrijk zijn. Onder 'stedenbouwkundige invulling' horen niet alleen de strikt stedenbouwkundige normen zoals de inplanting, densiteit, bouwhoogte enz. maar ook de organisatie van de mobiliteit en de ontsluiting, de groen- en omgevingsaanleg, het parkeren, de publieke voorzieningen...
Gezien het gemeentebestuur de architecturale en/of stedenbouwkundige invulling van de beide percelen mee wou beoordelen, kon er niet worden gewerkt met een klassieke openbare verkoop waarbij de hoogste bieder het perceel krijgt toegewezen. Anderzijds moesten de percelen wel -conform de regelgeving - openbaar worden aangeboden zodat ieder in de gelegenheid wordt gesteld om een offerte in te dienen voor aankoop van het perceel.
Een verkoop op basis van vooraf gekende verkoopsvoorwaarden, op basis van een transparante procedure en met een openbare bekendmaking was dus noodzakelijk. Daarom werd gewerkt met een leidraad voor de verkoop van de percelen, waarin de verkoopprocedure staat beschreven. De offertes werden beoordeeld op basis van twee beoordelingscriteria: enerzijds de kwaliteit van het schetsontwerp en anderzijds de voorgestelde prijs voor de aankoop van de gronden.
Het college werd gemachtigd om de volledige verkoopprocedure te organiseren, inclusief de toewijzing van de verkoop na ontvangst en beoordeling van de offertes.
Op 1 juli 2019 heeft het college GML Estate nv aangeduid als voorkeursbieder.
• Ondertussen is GML Estate nv gestart met de opmaak van de plannen in het kader van de omgevingsaanvraag. Deze plannen worden tijdens de vergadering van 4 juni door GML Estate toegelicht.
Bespreking
Tijdens de toelichting van de plannen door GML-Estate werden volgende vragen/opmerkingen geformuleerd:
1. in de verkoopleidraad werden 2 projecten opgenomen nl. Het Blok en Rapid Bertem.
Het project Het Blok, gelegen aan het gemeenteplein is beeld en identiteit bepalend voor het dorpscentrum. Waarom wordt dit project niet besproken.
Reactie GML/schepen ruimtelijke ordening:
Door de coronacrisis zijn een aantal geplande GECORO vergaderingen niet kunnen doorgaan en is er in samenspraak met de gemeente beslist om het project Het Blok al in te dienen op het omgevingsloket. De omgevingsaanvraag zal eerstdaags ingediend worden.
Tijdens het project van de omgevingsvergunning kan dit project zeker op een volgende GECORO vergadering toegelicht worden.
2.Zijn er buiten zonnepanelen nog andere ecologische maatregelen getroffen?
Reactie GML :
De zonnepanelen worden op een zodanige manier op de daken geïnstalleerd dat de panelen visueel zo weinig mogelijk in het gedrang komen van het project.
Momenteel wordt onderzocht hoeveel panelen er in het project zullen geplaatst worden.
Wat de duurzaamheid betreft wordt er gestreefd naar de BEN-normering.
Er wordt tevens een waterbuffering voorzien. Dit wordt momenteel met de provincie besproken. De resultaten hiervan worden opgenomen in de omgevingsvergunning.
Er wordt ook ingezet op een BEO-veld waar energie uit de bodem wordt onttrokken om de gebouwen te koelen en te verwarmen. Dit wordt nog verder uitgewerkt.
3 Is er een back-up plan bij niet verhuur/verkoop van de voorziene handelspanden?
Reactie GML
Momenteel is er interesse voor 50% van de beschikbare handelsruimten.
De invulling van de handelspanden is zeer flexibel opgebouwd. De totale oppervlakte bedraagt 400 m² opgedeeld in 4 units van 100 m², opsplitsbaar in 200, 300 of 400 m².
De functie van de panden kan zeer uiteenlopend zijn handel, diensten, kantoor....
Een residentiële bestemming is quasi niet realiseerbaar.
4 Wordt er een afscheiding voorzien tussen de private- en openbare groene zone's en hoe wordt het beheer geregeld?
Reactie GML/schepen ruimtelijke ordening
De groene zone wordt volledig aangelegd door de ontwikkelaar.
De aanleg van de publieke delen gebeurt onderhouds- en gebruiksvriendelijk in samenspraak met de gemeente.
Visueel zal het onderscheid tussen de publieke en de private zone's duidelijk zijn. De uitvoering wordt nog verder uitgewerkt.
Het openbaar gedeelte wordt pas na 2 jaar, wanneer alles volgroeid is, overgedragen aan de gemeente.
5 Zijn er voldoende parkeerplaatsen? Waarom wordt er afgeweken van de gemeentelijke parkeerverordening die 2 parkeerplaatsen per woonentiteit oplegt? Hebben de voorziene handelspanden voldoende parkeerplaatsen?
Reactie GML/shepen ruimtelijke ordening
Algemeen
Het project omvat 40 appartementen en 11 woningen.
Er worden 80 parkeerplaatsen ondergronds voorzien plus 5 parkeerplaatsen voor deelwagens. Een deelwagen komt overeen met +/-9 personenwagens.
Er worden 5 deelwagens ter beschikking gesteld, gefinancierd door de ontwikkelaar dit voor een periode van 5 jaar.
Het bestuur heeft een afwijking van de parkeerverordening goedgekeurd om volgende redenen:
• ideale locatie om het model van deelwagens in te voeren en te duwen (ligging langs de Tervuursesteenweg, openbaar vervoer in de onmiddellijke omgeving...)
• mogelijks toekomstig mobipunt
• betaalbaarwonen
Betaalbaar wonen werd als voorwaarden opgelegd in de verkoopleidraad. Een verplichting tot aankoop van een tweede parkeerplaats haalt de verkoopsprijs naar boven.
De beslissing van afwijking door het college zal aan de leden van de GECORO worden overgemaakt.
Niet iedereen beschikt over 2 wagens. Uit onderzoeken blijkt dat ongeveer 40% van de mensen die in aanmerking komen voor de huur/verkoop markt vrijgezel zijn.
Bij de aankoop van een woning/appartement hebben de kopers de keuze om 1 of 2 parkeerplaatsen aan te kopen, in te stappen in het project deelwagens, gebruik te maken van het openbaar vervoer, zich te verplaatsen met de fiets.(voldoende fietsenstallingen voorzien)
Handelspanden
De handelspanden binnen het project beschikken over ondergrondse parkeerplaatsen.
De huidige parkeerplaatsen parallel met de Tervuursesteenweg blijven langs de kant van de Tervuursesteenweg behouden, de plaatsen langs het voetbalveld verdwijnen.
Momenteel is de gemeente in gesprek met het Agentschap voor Wegen en Verkeer (AWV) om ter hoogte van de handelspanden naast de parkeerplaatsen voor deelwagens en minder- validen nog 3 extra plaatsen te voorzien voor kort parkeren.
AWV geeft momenteel alleen toestemming voor de plaatsen voor deelwagens en minder-validen.
De gemeente is bezig met een een ondersteunend, duurzaam parkeerbeleid met als eerste aanzet de parkeerverordening. Verder zal er onderzocht worden hoe een ondersteundend parkeerbeleid aan de noden van de handelaars en bewoners tegemoet kan komen door o.a. bestaande parkeerplaatsen om te vormen tot plaatsen voor kort parkeren.
6 Worden de ondergrondse parkeerplaatsen afgesloten?
Reactie GLM
Er worden lichten voorzien en waarschijnlijk ook een poort. Aangezien er een ondergrondse parkeerzone is voorzien voor de werknemers en de klanten van de handelspanden kan de parking alleen 's avonds worden afgesloten. De uitvoering wordt verder uitgewerkt.
7 Worden er laadpalen voorzien?
Reactie GLM
Op de bovengrondse parkeerplaatsen voor deelwagens worden er laapalen voorzien.
Op de ondergrondse parkeerplaatsen gebeurt dit in samenspraak met de koper. De bekaveling wordt sowieso voorzien.
8 Hoe zit het met de verluchting van de ondergrondse parkeerplaats.
Reactie GLM
Er zijn een aantal schachten voorzien. De uitvoering wordt verder uitgewerkt.
9 Hoe wordt het project gefaseerd?
Reactie GLM
Het project wordt in zijn totaliteit ontwikkeld.
Advies
Gunstig
Vergadering van 4 juni 2020
VERKAVELING BLIJENBERG 2DE FASE
Toelichting
• Op 31 maart 2003 heeft het college een vergunning afgeleverd aan PMIC voor het verkavelen van een perceel in 12 loten in 3061 Leefdaal, Blijenberg.
Deze vergunning werd door de Raad van State op 19 januari 2010, nr. 199.677, vernietigd.
De 12 loten werden bebouwd voor de vernietiging van de verkaveling.
Op 17 januari 2020 heeft PMIC een nieuwe verkavelingsaanvraag ingediend voor percelen in 3061, sectie B nrs. 214t, 216e5, 216e6 en 216k5, aansluitend op de Blijenberg. Het projet omvat het verkavelen van achterliggende percelen in 13 loten voor bebouwing met aanleg van nieuwe wegenis.
Het perceel is gelegen in woongebied.
De 13 loten voor bebouwing worden als volgt opgesplitst:
º 7 percelen voor gesloten bebouwing
º 6 percelen voor halfopen bebouwing
De percelen worden samengevoegd tot 3 afzonderlijke projectgebieden die per projectgebied uniform zullen ontworpen worden
º project 1: loten 1, 2, 3, 4, 5, 6 en 7 van het verkavelingsplan
º project 2: loten 8, 9 en 10
º project 3: loten 11, 12 en 13
lot 14 is bestemd voor het aanleggen van wegenis, groenvoorziening en nutsinfrastructuur. De percelen hebben een totale oppervlakte van 6983 m². Binnen de verkaveling is er een dichtheid van 19 wooneenheden/ha.
º In project 1 worden de woningen ingeplant op 8 m van de nieuw te realiseren weg.
Links van het project wordt een bouwvrije strook van 3 m voorzien, rechts 5 m ten opzichte van de bovenste rand van het talud van de waterloop.
º In project 2&3 worden de woningen ingeplant op 5 m van de nieuw te realiseren weg (uitgezonderd lot 8 en 9, die worden iets dieper ingeplant). Bij de halfopen bebouwingen worden de bouwvrije stroken van 3 m gerespecteerd.
De kroonlijsthoogte van de woningen bedraagt max. 6,50 m ten opzichte van het afgewerkt vloerpeil van de woning en de woningen worden afgewerkt met een plat dak.
De bouwdiepte bedraagt maximaal 15 m op het gelijkvloers en maximaal 12 op de verdieping.
Voor de loten 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 en 10 bevindt het toegankelijke niveau van de woningen zich op 52,50 m boven het straatniveau, voor de loten 11, 12 en 13 wordt het afgewerkt vloerpeil voorzien op een hoogte van min. 52,5 m en max. 53 m.
• De voorgestelde wegenis wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad van augustus.
• Tijdens het openbaar onderzoek van 6 februari 2020 tot 6 maart 2020 zijn er klachten ingekomen;
Inhoud klachtindieners (dezelfde klacht werd door verschillende buurtbewoners ingediend:
Na juridisch advies te hebben ingewonnen en na beraad wensen ondergetekenden de volgende bezwaren te laten optekenen ter zake van de Aanvraag:
De beoordeling van de Aanvraag vereist een concrete en doortastende toetsing aan de bestaande ruimtelijke ordening (zoals ook vooropgesteld door het arrest van de Raad van State nr. 199.677 van 19 januari 2010).
Welnu: de Aanvraag heeft betrekking op een enorm erosie- en overstromingsgevoelige zone, die een afstromingsgebied vormt voor de ganse buurt. Ter staving verwijzen wij graag naar https://www.dov.vlaanderen.be. Op deze website zijn de kaarten openbaar beschikbaar.
De Blankaart is inderdaad een gekend overstromingsgevoelig gebied. Die problematiek gaat decennia terug en bleef bestaan na de aanleg van de wachtbekkens. Bij hevige regenval wordt de weide ook vandaag nog omgetoverd tot een grote vijver. Bij extreme regens stijgt het water met ruim een halve meter. Diverse buurtbewoners kaartten dit reeds aan ter gelegenheid van een eerdere omgevingsaanvraag m.b.t. dezelfde percelen.
De buurtbewoners, zowel belanghebbenden als aanpalenden, werden door de Aanvrager uitgenodigd op een “infovergadering betreffende de laatste fase van het project Blijenberg”. Die bijeenkomst ging door op maandag 19 augustus 2019 om 19u in de parochiezaal van Leefdaal, Dorpsstraat 538. Tijdens deze bijeenkomst kwam de overstromingsproblematiek uitvoerig ter sprake. In het bijzonder onderstreepte een aantal aanwezigen dat extra bebouwing en/of verharding, zeker als de grond daarbij nog eens zou worden verhoogd, de zone Blankaart nog meer onder druk zal zetten. De Aanvrager heeft toen aangegeven dat het niet de bedoeling zou zijn om de bouwgrond te verhogen. Dhr. Tom Philips, schepen van ruimtelijke ordening, was op die vergadering aanwezig.
Ondergetekenden hebben de bereidheid van de Aanvrager om in overleg te treden bijzonder geapprecieerd. Ondergetekenden appreciëren ook dat de huidige Aanvraag – in vergelijking met de vorige – in meer groen, meer open ruimte en een vrije doorgang langsheen de waterloop voorziet.
Bij nazicht van de Aanvraag moeten we echter vaststellen dat er opnieuw onvoldoende rekening werd gehouden met de (reeds geuite) bezwaren m.b.t. de overstromingsgevoeligheid, alsook dat de informatie gegeven op 19 augustus 2019 niet overeenkomt met de inhoud van de Aanvraag.
We wijzen daarbij onder meer op het volgende:
1. Terwijl het in 2019 nog de bedoeling was om te verkavelen in 9 loten, behelst de Aanvraag een verkaveling in niet minder dan 13 loten.
2. Anders dan meegedeeld op de vergadering van 19 augustus 2019, gaat de Aanvraag opnieuw uit van een verhoging van de loten.
Nu ligt het grondvlak van de geplande verkaveling op 51.5 tot 51.8m. Bij ernstige overstroming in het overstromingsgebied (zie Geopunt) van het gebied Ketel & Blankaart, vormt dit laagliggend deel van circa 32a de overstromingsbuffer voor de Blankaartgracht. Elke verkleining van het buffergebied zal het waterpeil bij overstroming evenredig verhogen.
De benedenverdieping van de woningen Th. Wautersstraat 21-27 liggen op circa 52.0m en zijn in het verleden al getroffen door overstroming van de Blankaartgracht, evenals de tuinen van de woningen Blankaart 47-53, de woning Blankaart 51 en de lager gelegen woningen Blankaart 56-62 (niveau 52.5m), die in de voorbije 10 jaar nog 2x zijn ondergelopen, ook na installatie van de wachtbekkens in het gebied Ketel & Blankaart. Via perceel 215/y (hoogte 51.0 tot 50.0m) loopt er ook water naar de Broekstraat (49.9m).
Het waterpeil dat werd vastgesteld bij uitzonderlijke regenval met overstroming blijkt ten minste op het niveau 52.5m en te zijn in de Th. Wauterstraat en tot bijna 53m in de Blankaart (er is dan een krachtige stroming in de Blankaartgracht tussen Blankaart en bufferbekken). Dat betekent dat het waterpeil in het bufferbekken van de Blankaartgracht, waar de verkaveling wordt gepland, tot ten minste 0.7m kan oplopen (52.5 – 51.8m). De Aanvrager lijkt dezelfde redenering te volgen als we zijn voorstel bestuderen.
De Aanvraag stelt een verhoging voor van de woningen in de nieuwe verkaveling én de tuinen tot:
º een hoogte van 52.50 tot 53m voor het afgewerkt grondvlak en voortuinen;
º een hoogte van 52.30 voor de achtertuin:
º een onduidelijke hoogte voor de nieuwe straat, maar uitleg over loten 8,9 en 10 suggereert dat de nieuwe straat ook hoger komt.
Dit betekent dat het bufferoppervlak herleid zou worden van de huidige circa 32a tot een luttele 7a (strook van 5m langs de Blankaartgracht, in het voorstel van de Aanvrager) en eventueel 9a straatoppervlak tussen de 2 rijen woningen als de nieuwe straat op het niveau 51.5m blijft en niet wordt verhoogd (wat dus, op grond van de Aanvraag, zeer twijfelachtig is).
Deze drastische vermindering van het bufferoppervlak zal het waterpeil bij overstroming fors verhogen en de hoger genoemde woningen in de Blankaart en Th. Wautersstraat bedreigen. Concreet betekent dit dat deze woningen reeds bij geringere neerslag bedreigd worden (aangezien de kritieke waterstand sneller zal worden bereikt) of bij eenzelfde neerslag meer schade zullen ondervinden (een zelfde hoeveelheid neerslag leidt tot een hogere waterstand, nu de buffer kleiner is).
Kortom: op basis van de gegevens die momenteel voorliggen, vergroot de Aanvraag het risico op overstroming(en) en dus het risico op rechtstreekse schade voor een groot aantal omwonenden.
3. Tot slot blijven wij bezorgd dat wordt voorzien in voldoende streekeigen beplanting, opdat de verkaveling publieke meerwaarde zou bieden. In dat verband is het jammer dat de documentatie beschikbaar op omgevingsloket.be geen beplantingsplan bevat.
Dit alles strookt niet met het openbaar belang en zal mogelijks nopen tot schadevergoedingsvorderingen. De Aanvraag brengt bijgevolg de goede ordening en ontwikkeling van het betrokken gebied in het gedrang. In het kader van een gezond ruimtelijk beheer voor de huidige en nieuwe bewoners is extra belasting van de zone niet aan de orde.
Gelet op het voorgaande durven wij erop vertrouwen dat de in deze brief geuite bezorgdheden in overweging worden genomen en dat uw College zal besluiten tot een weigering van de Aanvraag. Minstens stellen we de volgende zaken voor:
º De voor- en achtertuinen en de nieuwe straat, mogen niet worden verhogen, zodat de vermindering van de buffercapaciteit zich beperkt tot het grondvlak van de nieuwe woningen.
º Het aantal woningen wordt beperkt, en er is doorstroming mogelijk in het midden van de rij nieuwe woningen alsook een bredere doorgang aan de westkant van Lot 7 zodat het water zich beter kan verspreiden zonder de druk op de nieuwe woningen en op de bestaande woningen Th. Wautersstraat onnodig te verhogen.
º Er wordt aan de bouwpromotor voorgesteld om te denken aan een variante van paalwoningen, waar het water onder door kan stromen (zie Nederland).
º De gemeente stelt een onafhankelijk bureau aan om het effect te berekenen van de voorgestelde plannen op de waterbewegingen bij overstroming.
Gezien bovenstaande bedenkingen lijkt het ons verstandig om te kiezen voor kwaliteitsvol rendement (optimalisatie) in plaats van maximalisatie met onnodig risico voor de nieuwe en de bestaande bewoners.
Uiteraard zijn wij steeds bereid om hierover in overleg te treden en constructief mee te denken over andere vormen van inrichting van de groene long waarop de Aanvraag betrekking heeft, zodat ze optimaal kan ingezet worden om de druk van de bestaande waterloop op te vangen.
• Op 12 maart 2020 heeft de provincie, afdeling Waterlopen, een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht meer bepaald:
º Iedere woning in deze verkaveling dient een regenwaterput van 10.000 liter te plaatsen.
º De verhardingen rond de woningen moeten in waterdoorlatende materialen worden uitgevoerd>.
º De voorgestelde ophogingen moeten zich beperken tot de woningen, hun toegang en onmiddellijke omgeving.
º De algemene voorwaarden met de vijfmeterstrook langs de waterloop moeten strikt worden nageleefd.
• Gezien het aantal bezwaarschriften dat tegen deze nieuwe verkavelingsaanvraag binnenkwam, één ervan is opgesteld door een advocaat, heeft het college op 4 mei 2020 beslist om een raadsman aan te stellen om de belangen van de gemeente te behartigen.
Bespreking
Introductie schepen ruimtelijke ordening:
De nieuwe verkaveling is een uitbreiding van een bestaande verkaveling 'Blijenberg' die vergund werd nadat er eerst wachtbekkens werden aangelegd.
Inmiddels is de verkaveling volledig bebouwd en wil dezelfde ontwikkelaar deze verkaveling uitbreiden met een tweede fase.
Vanuit het bestuur kwam de vraag om, gelet op de ligging van het gebied, rekening te houden met de waterproblematiek, de nodige aandacht te schenken aan groenelementen en privacy van de omliggende bebouwing zoveel mogelijk te respecteren.
Een model van groepswoningbouw, rekening houdend met bovenstaande elementen werd uitgewerkt en, na bespreking met de dienst omgeving, ingediend op het omgevingsloket.
Tijdens het openbaar onderzoek werden er aantal klachten ingediend die vooral handelen over de waterproblematiek en de densiteit van het project.
Bespreking project:
- De verdichting is een logische gang van zaken voor woongebieden die aansluiten bij de kernen.
Het is wenselijk dat bebouwde zones iets meer dichtheid en korrel krijgen.
Fase 1 geeft een eerste aanzet naar dichtheid.
- Wat de waterproblematiek betreft zijn de cruciale vragen:
• vermindert de bergingscapaciteit?
• wordt de wateroverlast afgewenteld op de bestaande bewoning?
- Beschikt de gemeente over voldoende elementen die aantonen dat de bergingscapaciteit voldoende is en dat de bestaande woningen geen nadelige schade gaan ondervinden van dit project?
- Voorschriften die worden opgelegd moeten worden uitgevoerd en gecontroleerd
- Dit project biedt een opportuniteit om een publieke wateropvang te voorzien toegankelijk voor de landbouwers.
Opmerking: dit kan eventueel bekeken worden met publieke partners.
Advies
De gecoro formuleert een voorwaardelijk gunstig advies
• er moet worden aangetoond dat het project geen bijkomen wateroverlast veroorzaakt voor de bestaande bebouwing
• meer groenvoorzieningen inplanten die er ook voor zorgen dat de wateroverlast beperkt wordt
Vergadering van 4 juni 2020
VERKAVELING BLANKAART
Toelichting
• Op 25 oktober 2019 heeft Ronald Probst een omgevingsaanvraag ingediend voor een verkaveling van 4 loten voor het perceel gelegen in 3061 Leefdaal, Blankaart, sectie B nr 199e.
Bovenvermeld braakliggend perceel, gelegen tussen huisnummers 48 en 54, heeft een breedte langsheen de straatzijde van 44,54 m en een diepte van +/- 112,25 m.
De eerste 50 m is gelegen in woongebied, de rest in agrarisch gebied.
Vanaf de straat loopt het perceel stelselmatig op nl.: 1 m op 20 m perceelsdiepte, 6,5 m ter hoogte van de achterste perceelsgrens.
De linkerzijde van het perceel wordt geflankeerd door een voetweg.
Het perceel is volgens de overstromingskaarten deels gelegen in effectief overstromingsgevoelig gebied en recent overstroomd gebied.
• Het verkavelingsontwerp omvat het creëren van 4 bouwloten voor halfopen bebouwing.
De inplanting van de woningen aligneert zich met de zijdelingse perceelsgrenzen.
De bebouwbare breedte per woning is 7 m en de maximale bouwdiepte (zowel gelijkvloers als verdieping) bedraagt 13 m.
De voorziene achteruitbouwstrook bedraagt 12 m, gemeten in het midden van elk van de 2 groepen en in de richting van de perceelsgrenzen.
De bouwvrije strook bedraagt 4,65 t.o.v. de linker perceelsgrens (rekening houdend met de breedte van de buurtweg 1,65 m). T.o.v. de rechterperceelsgrens bedraagt de bouwvrije strook 3,66 m vooraan en 3,05 m achteraan de voorziene bouwdiepte.
Tussen de 2 bouwgroepen ligt er 6 m bouwvrije strook (2x3).
De verkavelingsaanvraag voorziet in 2 volwaardige bouwlagen + dakverdieping. Langs de tuinzijde bekeken resulteert zich dit in 1 volwaardige bouwlaag + dakverdieping, dit door het grote niveauverschil van het terrein.
De daken kunnen afgewerkt worden zowel met een hellend of plat dak. De voorschriften bepalen wel dat omwille van een stedenbouwkundige coherentie de tweede bouwer steeds dient aan te sluiten op de dakvorm van de eerste bouwer.
Het toegankelijke niveau van de woningen bevindt zich voor de woningen op de rechterzijde op 50 cm boven het straatniveau en voor de woningen op de linkerzijde op 30 cm boven het straatniveau.
• De voorgestelde grondafstand van 21,10 m² tussen de rooilijn van de Blankaart en de huidige grens van het privédomein, werd door gemeenteraad van 28 april 2020 goedgekeurd.
• Tijdens het openbaar onderzoek van 20 december 2019 tot 18 januari 2020 zijn er klachten ingekomen.
Inhoud klachtindiener 1:
BEZWAAR 1 – Vergunningsaanvraagdossier bevat foutieve plannen – terreinprofiel
Nopens de percelen werd middels beslissing van de Gemeente Bertem d.d. 27.02.2017 een vergunning afgeleverd voor de sloop van een oude boerderij en enkele loodsen. In het kader van deze vergunning werd opgelegd dat de bouwput vervolgens diende opgevuld te worden met hiervoor gepaste aarde.
Onverminderd deze vergunning d.d. 27.02.2017 geen toelating tot het uitvoeren van nivelleringswerken verschafte, werd door de bouwheer toch het volledige perceel (met een diepte van 112,25m en een breedte van 44,54m) opgehoogd zodat in strijd met art. 4.2.1, 4° VCRO een aanzienlijke reliëfwijziging is uitgevoerd geworden.
Teneinde volledig te zijn dient in dit verband alsook opgemerkt te worden dat in hoofde van cliënten ernstige vragen worden gesteld bij de kwaliteit van het gebruikte materiaal waarmee de bouwput werd opgevuld en de verdere ophoging van het terrein is geschied.
Bij nazicht van de plannen nopens het terreinprofiel dient vastgesteld te worden dat in het rood wordt voorgehouden het ‘bestaande terreinprofiel’ weer te geven en in het blauw de ‘toegelaten bovengrens – nieuw aan te leggen terreinprofiel’.
Evenwel is de weergave van het ‘bestaande terreinprofiel’ foutief daar hiermee een weergave wordt gegeven van de gesteldheid na de onvergunde ophogingswerkzaamheden terwijl als bestaande toestand de gesteldheid vergund middels beslissing d.d. 27.02.2017 (t.t.z. sloop met conditie het dichten van de bouwputten) dient gehanteerd te worden.
Derhalve dient dan ook vastgesteld te worden dat het vergunningsaanvraag dossier en de aangeleverde plannen gebrekkig zijn. Ondertussen is het evenwel vaste rechtspraak van de Raad van State en alsook reeds van de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat een vergunning die steunt op onjuiste gegevens waaronder plannen onwettig is (RvSt. arrest d.d. 24.06.1998, nr. 74.453).
BEZWAAR 2 – Verkavelingsvergunningsaanvraag ent zich op een onvergunde toestand – minstens nood vooraf aanvragen en bekomen van een vergunning (met hieraan verbonden de uitvoering van de ‘goede ruimtelijke ordeningstoets’ – met in het bijzonder de aandachtspunten opgenomen in art. 4.3.1§2, 1° VCRO)
In het verlengde van het eerste bezwaar dient vastgesteld te worden dat na uitvoering van de vergunningsbeslissing d.d.27.02.2017 bijkomend alsook vergunningsplichtige doch niet-vergunde ophogingswerkzaamheden zijn verricht waardoor het reliëf van de percelen aanzienlijk werd gewijzigd.
Thans wordt deze onvergunde toestand gehanteerd als uitgangspunt voor het aanvragen van een verkavelingsvergunning. Evenwel is dit wettelijk niet toelaatbaar.
BEZWAAR 3 – Verkavelingsproject heeft op twee vlakken een negatieve impact op de plaatselijke waterhuishouding
De actuele gesteldheid van de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft, betreft een aanzienlijke helling dewelke met gras en laag struikgewas begroeid is. Deze beplanting werd aangebracht/aangemoedigd teneinde water op eigen terrein vast te houden en modderstromen te vermijden. Niettegenstaande deze doelstelling worden cliënten bij regenweer toch nog geconfronteerd met water- en modderoverlast door afvloeien.
Derhalve bij het wegnemen van deze beplanting door het verharden van de percelen met woningen (en ook de hierbij samenhangende opritten, parkeerplaatsen, paden, terrassen, tuinbergingen,… ) zal de waterinfiltratie ter plaatse aanzienlijk worden beknot waardoor de hinder voor cliënten ontegensprekelijk zal escaleren.
Daarnaast, los van het in se bebouwen van de percelen, dient alsook vastgesteld te worden dat een zwaar bouwprogramma wordt beoogd om vergund te krijgen. Het is immers zo dat de percelen met de beoogde 2 bij 2 gekoppelde woningen nagenoeg over de hele breedte worden bebouwd.
BEZWAAR 4 – Watertoets - Aansprakelijkheid gemeente en geledingen
Op de Belgische ‘kaart van risicozones voor overstromingen’ en de Vlaamse ‘kaart voor overstromingsgevoelige gebieden’ worden de percelen aangeduid als ‘effectief overstromingsgevoelig gebied’.
Derhalve dient de Gemeente Bertem dan ook in het kader van de watertoets zeer bijzondere aandacht te besteden aan de actuele waterhuishoudingsgesteldheid en de impact van het verkavelingsproject hierop - te meer gezien het perceel gelegen is in het hoogst risicovolle gebied (‘effectief’- ‘mogelijks’ – ‘niet-overstromingsgevoelig’).
Derhalve dient de impact van het bebouwen van de percelen, los van de onvergunde reliëfwijziging hetgeen de waterhuishouding reeds heeft verstoord, dan ook als zeer groot te worden aanzien en bijzondere aandacht te worden besteed aan de positionering en de omvang van de bebouwde oppervlakte.
In die context dient dan ook het bebouwingsproject met 4 woonentiteiten op percelen met in globo een breedte van 44,54m in deze concrete zone te zwaar te worden bevonden.
Gezien de aanwezige alarmerende zoneringskaarten kan er niet omheen gegaan worden dat bij het toch gunnen van het verkavelingsproject de gemeente en zelfs haar geledingen (Hof van Cassatie arrest d.d. 09.11.2012 - C.11.0563.N/1) medeaansprakelijk zijn voor schade en hinder voortvloeiend uit haar beslissing.
Inhoud klachtindiener 2 en 3:
Na juridisch advies te hebben ingewonnen en na beraad wensen ondergetekenden de volgende bezwaren te laten optekenen ter zake van de Aanvraag:
De vergunning afgeleverd (dd. 27/02/2017) voor de sloop van een boerderij en enkele loodsen gaf geen toelating tot het uitvoeren van nivelleringswerken terwijl er de facto een aanzienlijke
ophoging/grondverzet heeft plaatsgevonden met drastische reliëfwijziging tot gevolg.
Als omwonenden stellen wij ons eveneens vragen bij de samenstelling van deze aangevoerde grond en het ‘bestaand terreinprofiel’ dat wordt gehanteerd in de raadpleegbare stukken dat onomwonden van na de onvergunde ophoging dateert. De huidige verkavelingsaanvraag ent zich bijgevolg op onvergunde vergunningsplichtige ophogingsactiviteiten wat wettelijk niet kan.
De Aanvraag bevindt zich in een ‘effectief’ overstromingsgevoelige zone met een hoge waterdruk op eigendommen van omwonenden en de straat. Ondanks de aanwezigheid van wachtbekkens veroorzaakt zware regenval nog regelmatig overlast voor de buurt. De onvergunde ophoging legt een zware hypotheek op de lokale waterhuishouding die bij bebouwing/verharding nog zal toenemen en zich zal vertalen in nog meer waterschade en hinder.
Gelet op het voorgaande durven erop vertrouwen dat de in deze brief geuite bezorgdheden in overweging worden genomen en dat uw College zal besluiten tot een weigering van de Aanvraag.
Deze brief wordt u gericht zonder enige nadelige erkentenis en onder voorbehoud van alle rechten, inclusief het recht om de bezwaren in een latere fase aan te vullen. Uw College zal ook willen begrijpen dat deze brief is ingegeven door een oprechte en realistische bezorgdheid, zodat bij miskenning daarvan wij ons mogelijk genoodzaakt zien om juridische stappen te zetten.
• Gezien het aantal bezwaarschriften dat tegen deze nieuwe verkavelingsaanvraag binnenkwam, één ervan is opgesteld door een advocaat, heeft het college op 4 mei 2020 beslist om een raadsman aan te stellen om de belangen van de gemeente te behartigen.
Bespreking
Introductie schepen ruimtelijke ordening:
Op het perceel van de aanvraag werd in het verleden een oude hoeve afgebroken en werd er grond aangevoerd waardoor het reliëf werd gewijzigd. Er heerst onduidelijkheid over de hoeveelheid en kwaliteit van de grond die werd aangevoerd.
Tijdens het openbaar onderzoek werden er klachten ingediend die vooral handelen over de wateroverlast, grondaanvulling en de densiteit van het project.
Bespreking project
Over de grondaanvulling moet de Gecoro geen uitspraak doen, dit is een juridische kwestie .
De nieuwbouw mag geen wateroverlast veroorzaken voor de omwonenden.
De typologie van 2 halfopen bebouwing komt al voor in de omgeving en vormt dus hier geen probleem. De volumetrie van de 2 gekoppelde woningen komt overeen met de nieuwbouwwoning rechts van het project.
Extra maatregelen zoals plaatsen van een keerwand t.o.v het lager liggende perceel kan worden opgelegd en een correct juridisch verloop betreffende de ophoging is een voorwaarde voor vergunning.
Advies
De Gecoro formuleer een voorwaardelijk gunstig advies:
• er kan pas een vergunning worden afgeleverd na een correct juridisch verloop over de aanvoering van grond op het perceel
• er moet worden aangetoond dat de nieuwbouw geen extra wateroverlast veroorzaakt voor de omwonenden.
• t.o.v het lager liggende perceel moet een keerwand geplaatst worden
Vergadering van 4 juni 2020
VARIA
Toelichting
Bespreking lopende dossiers o.a. verkaveling Haanselberg, Bart Vanherp
Bespreking
Bespreking verkaveling Nollekensstraat
Tijdens het openbaar onderzoek zijn er een aantal klachten ingediend die handelen over de densiteit van het project en de toegankelijkheid via de Eksterenberg.
Bespreking project
Er moet een brede groenstrook zijn t.o.v de holle weg.
Opmerkingen die werden geformuleerd over toegankelijkheid van de percelen zijn eerder mobilteit-technisch
Er kan eventueel een éénrichtingsverkeer worden opgelegd.
Advies
De Gecoro formuleert een voorwaardelijk gunstig advies:unstig voorwaardelijk advies.
• de groene buffer tussen de holle weg Nollekensstraat en de nieuwe aan te leggen ventweg moet voldoende breed zijn.V
• voor de start van de werken moet er een plaatsbeschrijving van de berm ter goedkeuring worden voorgelegd aan het college.