Zitting van 17 juni 2019
OMGEVINGSVERGUNNING. AANVRAAG VAN LINDE ROEKENS EN GLENN VANHAEGENDOREN VOOR HET BOUWEN VAN EEN WONING IN 3061 LEEFDAAL, DORPSTRAAT 687, SECTIE B NR 107C.
VERSLAG OMGEVINGSAMBTENAAR
Voorgeschiedenis
• Op 3 april 2019 hebben Linde Roekens en Glenn Vanhaegendoren een omgevingsaanvraag ingediend voor het bouwen van een woning in 3061 Leefdaal, Dorpstraat 687, sectie B nr 107c.
• Op 25 april 2019 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard.
Feiten en context
• Het goed is gelegen in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Meergezinswoningen', definitief goedgekeurd door de gemeenteraad op 26 juni 2018.
De bouwplaats is gelegen in een niet-vervallen verkaveling van 6 oktober 2014, nr. T874-2-2017.7.
Het betreft lot 1 van de verkaveling met als algemene bestemming: eengezinswoning.
De aanvraag is hiermee in overeenstemming.
• De aanvraag is volgens het gewestplan Leuven gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied.
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin; behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven; gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft; de afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven (artikel 11 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De landschappelijk waardevolle gebieden zijn gebieden waarvoor bepaalde beperkingen gelden met het doel het landschap te beschermen of aan landschapsontwikkeling te doen. In deze gebieden mogen alle handelingen en werken worden uitgevoerd die overeenstemmen met de in grondkleur aangegeven bestemming, voor zover zij de schoonheidswaarde van het landschap niet in gevaar brengen (artikel 15 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het voorgestelde project stemt niet overeen met deze bestemmingsvoorschriften.
De verkaveling, afgeleverd op 6 oktober 2014, werd afgetoetst aan de afwijkingsmogelijkheden die voorzien zijn in de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.
Hoofdstuk IV. Afwijkingen van stedenbouwkundige voorschriften, Afdeling 1. Beperkte afwijkingen, Onderafdeling 3. Afwerkingsregel.
Art. 4.4.3. Voor een perceel dat niet voor woningbouw bestemd is, kan desalniettemin een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een eengezinswoning worden afgegeven, indien voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden:
1° de nieuwe woning is van:
a) hetzij het driegeveltype, in welk geval zij aangebouwd wordt bij een wachtmuur van een bestaande woning op een belendend perceel
b) hetzij het gesloten bouwtype, in welk geval zij gebouwd wordt op een perceel dat gelegen is tussen twee wachtmuren
2° het perceel waarop de nieuwe woning opgericht wordt, heeft een oppervlakte van ten hoogste 650 m²
3° het bouwvolume van de nieuwe woning bedraagt ten hoogste 1000 m³
4° de aanpalende bestaande woning of woningen is of zijn per 1 september 2009 op het ogenblik van de vergunningsaanvraag voor de nieuwe woning hoofdzakelijk vergund en niet verkrot. (gew. dec. 11/5/2012).
De mogelijkheden, vermeld in het eerste lid, gelden niet in ruimtelijk kwetsbare gebieden. Zij gelden evenmin in het geval waarin een aanbouw bij de bestaande woning of woningen uitdrukkelijk verboden wordt door een specifiek ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg betreffende zonevreemde constructies.
Voor de toepassing van het eerste lid, 1°, wordt onder “wachtmuur” verstaan:
1° een wand die op 1 september 2009 deel uitmaakt van een dubbele wand, opgetrokken op de perceelsgrens
2° een enkele wand die reeds op 1 september 2009 is opgetrokken tot tegen de perceelsgrens, en die beschermd is door een tijdelijke waterafstotende bekleding.
De aangrenzende woning wordt minstens geacht vergund te zijn en is niet verkrot.
Het voorstel voldoet aan de afwijkingsmogelijkheden volgens artikel 4.4.3. van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.
• De bouwplaats is gelegen langsheen de Dorpstraat.
Het perceel is gelegen in een kleine gebouwencluster die tussen de kernen van Leefdaal en de aangrenzende gemeente Vossem ontstaan is. Deze cluster bestaat uit woningen en een asiel. Het perceel was in gebruik als landbouwperceel dat een groter geheel vormde met het aangrenzende perceel. Op het links aanpalende perceel is een driegevelwoning opgetrokken met een wachtgevel bezet met sidings. Het perceel ligt ongeveer 1 m hoger dan de Dorpstraat en is hellend naar de achterperceelsgrens toe.
Door de aanwezige bebouwing en de aanwezige infrastructuur is de ordening van het gebied bekend.
• Het voorstel omvat het bouwen van een eengezinswoning. De woning is van het driegeveltype dat aangebouwd wordt tegen een wachtgevel die opgetrokken is tegen de perceelsgrens en die afgewerkt is met sidings. Het bouwperceel heeft een oppervlakte van ongeveer 6,48 are. Het bouwvolume van de woning overschrijdt de toegestane 1000 m³ niet. De woning wordt ingeplant op 10,72 m uit de as van de weg. De bouwdiepte bedraagt 12 m zowel op het gelijkvloers als op de eerste verdieping. De woning wordt afgewerkt met een zadeldak. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,90 m.
• Watertoets
Op 22 mei 2019 heeft de provincie dienst Waterlopen volgend wateradvies uitgebracht:
"De aanvraag betreft het bouwen van een driegevelwoning zonder bijgebouwen. De garage bevindt zich in het hoofdgebouw, ondergronds. Deze wordt uitgevoerd als een waterdichte bekuiping. Er wordt een hemelwaterput voorzien van 10 000 liter voor hergebruik en een infiltratievoorziening van 1300 liter. De inrit, de toegang naar de voordeur en het terras achteraan worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen.
Het oppervlaktewater van het voorwerp van de aanvraag wordt verzameld in de waterloop van tweede categorie Voer. Het is echter niet in de onmiddellijke nabijheid van deze waterloop gelegen.
Volgens de overstromingskaart van Vlaanderen is het voorwerp van de aanvraag deels gelegen in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Het risico op overstroming is afkomstig van afstromend hemelwater en de Voer.
Wateradvies
Overeenkomstig artikel 7 van het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, kan volgend wateradvies verstrekt worden:
Voor zover de dienst waterlopen kan opmaken uit de documenten die bij de aanvraag gevoegd zijn, kan het voorwerp van de aanvraag een effect hebben op de bescherming tegen wateroverlast en overstromingen. Dit effect moet beperkt worden door de hieronder vermelde voorwaarden in de vergunning op te nemen:
Hemelwaterbepalingen
º Niet-verontreinigd hemelwater van de eventuele vertraagde afvoer of de overloop van heme